狭小地は売れない？
狭小地を所有している人のなかには、「なかなか売れなくて困っている」「どのように活用したらよいのだろうか」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？狭小地は一般的に売れにくいといわれています。これは使い勝手が悪かったり、融資を受けるのが難しかったりするためです。
今回は、売りにくい狭い土地の売却にお困りの方へ向けて、売れない理由からさまざまな活用方法、おすすめのサービスを解説していきます。まずは、狭小地について基本的な知識からお伝えします。
狭小地とは？
そもそも狭小地とはどのような土地なのでしょうか？狭小地とは、言葉通り狭い土地のことで、一般的に15～20坪以下の土地を指します。三角形や台形などの変形地となっている場合が多いのが特徴です。
狭小地が生まれるわけ
狭小地が生まれる理由は、主に以下の3つです。
・不動産会社による分譲
・国や自治体による開発
・相続の分筆
不動産会社が土地を売却する際、1つの大きな土地のままでは売りにくい場合に、売れやすくするために複数に分割して売ることがあります。その際、区分した土地の余りが狭小地となってしまうのです。また、国や自治体による開発で、道路を広くするために土地を後退させられたために、土地の面積が小さくなってしまうこともあります。さらに、土地の相続時に相続人が複数おり、分筆で遺産分割を行う場合も、狭い土地のみが残ってしまう原因となります。
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狭小地が売れない3つの理由
狭小地が売れないといわれている理由は、大きく3つあります。
・住宅ローンを組みにくい
・建物費が高くなりがち
・土地活用方法が限られる
1つずつ詳しく解説します。
住宅ローンを組みにくい
狭小地は、購入したくても住宅ローンの審査に通らない恐れがあります。金融機関によって異なりますが、融資を受ける条件として土地の敷地面積に制限があることが多く、制限の基準としては、土地面積が40㎡以上とされていることが一般的です。住宅ローンを利用できないと、現金一括で購入するしかないため、なかなか買い手が見つからないという事態に陥る場合があるのです。
また狭小地の場合、長期固定金利住宅ローンであるフラット35も適用されないケースがあります。これは適用条件が、建物の床面積が70㎡以上である場合と定められているためです。ただし、この数値はあくまでも延床面積であって、平屋でなければ狭小地でもフラット35の適用条件を満たせる場合もあるでしょう。
建築費が高くなりがち
建物を建築しにくいことも、狭小地が売れないといわれる理由の1つです。土地面積が狭いことによって、地下室を作ったり、階数を高くしたりすると、建築費用が割高になる恐れもあります。
また狭小地の場合、隣接する土地や家との距離が近いと、建物を建築する際に特殊な足場を組んだり作業者を確保したりしなくてはなりません。資材の運搬費や人件費がかさむことにより、狭小住宅は建築費用が高くなってしまいがちなのです。
土地活用方法が限られる
土地が狭いと、土地活用の方法が限定的になります。広い土地であれば、大きなアパートを建てたり、戸数を増やしたりできる一方で、狭小地を活用する場合には、立地や土地の条件などを踏まえたうえで慎重に検討する必要があります。
狭小地の活用方法については、
以下で詳しくご紹介します。
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売れない狭小地を売却したい場合の方法
狭小地は一般的に売れにくいといわれていますが、どうしても売却したいという方に向けて、以下の3つの売却方法をご提案します。
・不動産会社に仲介してもらう
・不動産買取業者に売却する
・隣地の所有者に相談する
狭小地の売却を検討している場合、まずは不動産会社への仲介を依頼するとよいでしょう。仲介業者へ依頼することで、相場に近い価格で売れる可能性があります。ただし、狭小地であることから、売却期間が長期化したり、買主が見つかるまでの、固定資産税等の税金や維持管理費用の負担がかかったりする恐れがあることを理解しておきましょう。
不動産買取業者への売却は、一般個人への売却よりもスムーズに進みやすいことがメリットです。個人ではどう活用すればよいか分からない狭小地でも、買取業者のプロであれば上手な活用方法を知っているため、不動産売却しやすくなるでしょう。しかし、売却価格が仲介の約6～8割となる傾向がある点には注意が必要です。
また、隣地の所有者に売却を提案するのも1つの方法です。駐車場や庭として狭い土地を活用してもらえる可能性があるため、まずは打診だけでもしてみるとよいでしょう。
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売れない狭小地の活用方法5選
売れにくい狭小地を活用するにはどのような方法があるのでしょうか。今回は以下の5つの方法をご紹介します。
・駐車場経営
・トランクルーム経営
・資材置き場
・コインランドリー経営
・土地活用マッチングサービスALZOの利用
駐車場経営｜駅前や商業施設付近の狭い土地におすすめ
まずご紹介するのは、駐車場経営です。車1台を停められるスペースが確保できる場合は、検討してみるとよいでしょう。建物を建築する必要がないため撤退が簡単で転用しやすく、用途地域に制限されることもありません。初期費用を抑えて気軽に土地活用できることがポイントです。
駐車場経営には以下の2つの方法があります。
・月極駐車場経営
・コインパーキング経営
月極駐車場経営
月極駐車場とは、1ヵ月単位で貸し出す駐車場のことです。契約者がいれば、毎月一定の賃料が得られます。看板や精算機を設置する必要がないため手軽に始められる経営方法ですが、契約者がいなくなると収入が減ってしまうというリスクがあります。
コインパーキング経営
コインパーキングとは、時間貸し駐車場のことで、駐車時間分の料金が支払われる経営方法です。繁華街や商業施設、駅付近で需要が高い傾向にあります。立地によっては利用者数や利用時間で売上が変動するため、月極駐車場のような安定した収益を得られない恐れがあることを念頭に置いておきましょう。また、ロック板や精算機などを設置する必要があるため、相応の初期費用もかかります。
しかし、一括借り上げ方式でコインパーキング経営をする場合には、毎月安定した収入を得ることができます。一括借り上げ方式とは、土地を駐車場運営会社に貸し出して毎月一定の賃料を得る経営方法であり、駐車場の運営から管理まで一貫して任せられることがメリットです。
三井のリパークでも、一括借り上げ方式でのコインパーキング経営を承っています。ぜひお気軽にご相談ください。
トランクルーム経営｜住宅地付近の土地で需要が見込める
売れない狭小地は、トランクルーム経営として活用することが可能です。トランクルーム経営は、土地に倉庫を設置して収納スペースを貸し出す方法で、住宅地やマンション、オフィスビル周辺での需要が高い傾向にあります。
ただし、第一種・第二種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域といったエリアでは、用途地域制限によりトランクルームの建設ができないため注意が必要です。ニーズが低いと収益を得られない恐れがあるため、周辺環境を踏まえて検討しましょう。
資材置き場｜工場や建設会社が近くにあるなら検討
資材置き場として貸し出す活用方法は、初期費用や管理の手間がかからないため、手軽に始められます。比較的長い期間にわたって賃貸借契約を結べることもあり、土地の近くに工場や建設会社がある場合には有効でしょう。ただし、実際には狭小地ゆえに置ける資材に限りがあるため、近隣で行われている工事の一時的な利用としての活用が現実的かもしれません。
コインランドリー経営｜土地によっては10坪程度でも始められる
小規模なコインランドリーであれば、狭小地でも経営可能な場合があります。学生や単身者が多い地域や住宅地など、立地によっては高い収益を見込める活用方法です。
土地活用マッチングサービスALZOの利用
最後にご紹介するのは、三井不動産リアルティが運営する「土地活用マッチングサービスALZO」です。土地を所有するオーナーと土地活用事業者とをマッチングするサービスであり、自動販売機やシェアサイクルの設置など、狭い土地でも立地条件に合った活用方法をご提案します。
「狭い土地の最適な活用方法が分からない」「費用をかけずに土地活用したい」といったお悩みをお持ちの方は短期間でのご活用も可能ですので、ぜひ一度ご利用ください。
●土地活用マッチングサービスALZOについては
こちら●土地活用マッチングサービスALZOについてのお問い合わせは
こちら
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売れない狭い土地の活用はプロに任せよう！
ここまで、狭い土地が売れない理由や、売却以外の活用方法などについて解説してきました。狭い土地はさまざまな理由から売れにくいといわれていますが、活用次第では安定した収益が見込めます。
安い初期費用で、管理の手間をかけずに狭小地を活用したい場合は、一括借り上げ方式による駐車場経営がおすすめです。運営や管理を駐車場運営会社に委託することで、手間なく安定した収入が得られるでしょう。
三井のリパークでは一括借り上げ方式での駐車場経営を承っており、機器、設置、運営管理にかかる費用が全て0円※と、少ない負担で土地活用を始められます。また、土地活用の方法を自身で決められずに悩んでいる方は、土地活用マッチングサービスALZOを利用してみてはいかがでしょうか？お客さまに合った活用方法をご提案いたしますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
●土地活用マッチングサービスALZOへのご相談・お問い合わせは
こちら※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
