駐車場経営とは？
土地を所有しているけれど、使い道が分からず困っているという方もいるのではないでしょうか？土地は相続したまま放置していると固定資産税がかかるため、何かしらの形で運用し、収益を得ることがおすすめです。
所有している土地を活用して、収益を得ることを「土地活用」と呼びます。土地活用の方法のなかでも、駐車場経営は初期費用が少なくて済むため手軽に始めやすく、特におすすめできる活用方法となっています。
本記事ではまず、駐車場経営の種類と経営方式ごとの特徴を確認したうえで、月極駐車場のメリットやデメリット、利益を上げる方法についてご紹介していきます。
駐車場経営の種類
駐車場は、経営や管理の方式に応じて数種類に分類可能です。それぞれの特徴を知り、所有する土地や自分に合った方式を選びましょう。
経営方式の違い
駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。ここではそれぞれの特徴を見ていきます。
月極駐車場
月極駐車場とは、1ヵ月単位で貸す駐車場のことです。定額の賃料を毎月集めることができるため、利用者がいれば毎月安定した収入が得られます。
月極駐車場においては、機械の導入が必須ではないため、後述するコインパーキングと比べて、初期費用が少なく、簡単に始められるというメリットもあります。また、利用者との賃貸契約が終われば、駐車場経営をやめてほかの土地活用を行ったり、売却をしたりといったアクションを起こしやすい、転用性の高さが魅力でもあります。
コインパーキング
コインパーキングとは、賃貸契約なしで誰でも利用できる、時間貸し駐車場のことをいいます。契約台数で収入が決まる月極駐車場とは違って、どれくらい長い時間駐車されたかが収入につながるのが特徴です。商業施設や繁華街のような交通量が多い場所では、月極駐車場よりも効率よく収益を得られる可能性があります。
精算機やロック装置など、専用の設備が必要となるため、コインパーキング経営を始める際には業者へ委託するケースも多くなっています。
なお、駐車場には「平面駐車場」と「立体駐車場」があり、立体駐車場はさらに「自走式」と「機械式」に分けられるなど、設備や仕様に応じたさまざまな区分が考えられます。自走式とは、駐車スペースまで自分で運転して車を走らせるものを指す一方で、機械式は駐車装置が車を自動で搬送してくれるシステムを指しています。
「駐車場」とひと口に表現されるものも、さまざまなタイプに分類されることを押さえておきましょう。
管理方式の違い
駐車場の管理方式には、「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つのタイプがあります。それぞれの特徴を押さえ、自分に合った経営方式を選択することが重要です。
自主管理方式
自主管理方式とは、整備から管理運用まで、駐車場経営の全てを自分のみで行う方法です。自主管理方式では、駐車場経営で得られる収益が全て手に入ることが主なメリットがある一方で、全て自分で行うために手間がかかってしまうというデメリットもあります。日々の管理を負担に感じない方は、自己管理方式でもよいでしょう。
管理委託方式
管理委託方式とは、経営は個人で行い、駐車場管理のみを業者に依頼する方法です。具体的には、賃料の回収業務や利用者の募集、トラブルが起きた際の対応などは管理会社が担当します。
管理を外部に委託する場合は、運営会社からマーケティングや運営に関するアドバイスをもらえることに加え、駐車場の掃除や巡回も行ってくれるといったメリットがあります。このようなメリットから、自分で全て管理することは難しいだろうと考えている方におすすめの経営方式です。ただし、管理の手間が省ける反面、手数料として管理委託料が発生するため、その分収益が減ってしまうことには注意しましょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、駐車場の売上は関係なく、契約した業者から駐車場経営者に対し、毎月一定額が支払われる方法です。土地を駐車場運営会社に貸し、運営会社から毎月の賃料を得る仕組みであるため、駐車場の経営状況に関係なく、毎月安定した収入を得られることがメリットです。一括借り上げ方式は、コインパーキング経営で多く用いられる管理方式となっています。
また、一括借り上げ方式では、駐車場運営会社が機械代をはじめとする初期費用を負担してくれることが多くなっています。このため、初期費用をなるべく抑えたいという方におすすめです。
さらに、管理委託方式と同様に、駐車場経営を続けるうえで起きてしまうトラブルやクレームへの対応、また面倒な掃除や料金回収などを専門会社に任せられるため、安心して経営を行えるでしょう。
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月極駐車場を経営するメリットとデメリット
ここまで、駐車場経営に関連する基礎知識をご紹介してきました。ここからは、今回のテーマである月極駐車場のメリットやデメリットを解説していきます。始めてから後悔しないため、また経営の成功確率を高めていくために、経営を始める前に以下のポイントを把握しておきましょう。
メリット
コインパーキングと比較すると、以下の2点がメリットとして挙げられます。
安定した収入を得られる
月極駐車場は、契約者から支払われる月々の賃金を収益とするため、契約者がいる限り安定した収益を見込めます。満車に近付くほど、大きな収益を見込めるでしょう。
手軽に始めやすい
月極駐車場において、基本的に機械の導入は必要ありません。前述した通り、コインパーキングと比べると、機械の導入がない分、初期費用を抑えて手軽に始められるのもメリットといえます。
また、機械や設備の設置などが必要がなく、やめたい場合も利用者との駐車場利用契約が終了し次第いつでもやめられます。アパートやマンション経営など、別の土地活用方法への転用も比較的スムーズに行えます。
デメリット
コインパーキングを比較対象として、知っておいてほしいデメリットもあるためここでご紹介します。
契約者がいないと収益がない
月極駐車場は契約者がいて成り立つ経営です。先述した通り、契約者がいれば安定した収入を見込めますが、裏を返せば、空車が目立つと収益性が大きく低下してしまうということになります。そのため、駐車場の契約者を増やし、空きを作らないような工夫が求められます。ただし、一括借り上げ方式を利用すれば、駐車場運営会社から安定した収入を得られます。
相場以上の価格で貸し出すことが難しい
月極駐車場は、1台あたりの賃料や駐車可能台数から、貸し出しによる収益の最大値が分かります。また、賃料相場は地域ごとにおおむね決まっているため、収益は頭打ちとなります。この点が、利用率に応じて売上が上昇するコインパーキングとの大きな違いです。
ただし逆に解釈すれば、地域や周辺施設をしっかりと把握し、需要を把握することで、収益の期待値はある程度正確に分かるため、月極駐車場のほうが事業計画を立てやすいといえます。収益を最大化するため、需要をしっかりと把握し、適切な料金設定を行うようにしましょう。
駐車場経営の流れ
これまで月極駐車場のメリットやデメリットを説明してきました。では実際に経営を始める場合、どのような手続きが必要なのでしょうか？駐車場経営を始めるのに特別な届け出や許可は必要なく、比較的簡単に始められます。前後でどのような手順があるのか知っておくことで、費用や期間の見通しを立てやすくなるため、ここでは駐車場経営の流れをご紹介します。
土地を整備する
まず、駐車場経営を始めるには土地を駐車場用地にする必要があります。アスファルト舗装や砂利敷き、コンクリート舗装などで土地を舗装し、整備していきます。
土地の舗装後、駐車場区画のライン引きや車止めの設置、敷地境界にフェンスの設置などを行い、契約者募集の看板の取り付けなどの準備が必要です。
利用者の募集をする
月極駐車場の利用者募集には主に自分で募集する方法と業者に依頼する方法の2つが挙げられます。
自分で募集する方法では、駐車場敷地内に募集看板やのぼりを設置したり、チラシを配ったりなどして集客をします。また、自分で駐車場の検索サイトを用いて利用者を募る方法もあります。このようなサイトを用いることで、効率的に利用者を募集できるのです。
一括借り上げ方式のように、業者に集客を依頼する方法では、これらを全てプロの業者が代行してくれます。
利用者との契約を締結する
利用者から契約希望の連絡が来たら、契約内容に同意をもらい、駐車場利用契約（賃貸借契約）を締結します。契約は書面にて交わされるため、事前に賃貸契約書の準備をしておきましょう。
契約者の募集を業者に委託している場合は、業者が契約書の作成・契約を代行してくれる場合がほとんどです。
なお、月極駐車場は賃貸借契約ではあるものの、借地借家法が適用されないため、利用者との解約がしやすく、経営をやめたいときも賃貸住宅経営と比べてスムーズであることもメリットの1つです。
駐車場を適切に管理する
月極駐車場を経営するにあたって、利用者を増やすためにも駐車場の保守点検は定期的に行うようにしましょう。
ごみ拾いや草むしりなど、駐車場の清掃を定期的に行うことで、設備機器の劣化や不正駐車などの問題にいち早く気付けることもあります。また、駐車場でのトラブルへの対処を行うのも管理業務の1つです。利用者同士のトラブルや不正駐車などにはきちんと対応しましょう。
また、駐車場の管理業務については以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
月極駐車場で高い利益を上げる方法
月極駐車場でより多くの収益を得るために、いくつかのポイントがあるためご紹介します。
需要のある場所かどうかを見極める
月極駐車場で多くの利益を得るには、需要が高い立地で行うことが重要です。一括借り上げ方式を除き、原則として月極駐車場は契約者がいないと収益を上げられません。
月極駐車場を始めるにあたっては、長い期間にわたって利用してくれる人が集まりやすい立地を選ぶのがおすすめです。たとえば住宅地の中心部や、オフィス街などは定期的な利用が見込めることから月極駐車場の需要が高いといえます。
一方、ターミナル駅や、郊外の駅の周辺や百貨店、ショッピングセンターの周辺などは短時間の利用が多い傾向にあるため、コインパーキング経営に向いているでしょう。
価格設定を見直す
月極駐車場を経営するうえで、競合の駐車場の価格帯を定期的に調べることが大切です。周辺に競合の駐車場が新しくできてしまうというケースも多々あるため、近隣の駐車場の情報はこまめにチェックし、適切な料金設定を行いましょう。駐車場経営で利益を出すために、価格は安過ぎても高過ぎてもいけません。周辺にある競合の駐車場料金の中間程度の価格帯を目安とするとよいでしょう。
また、月極駐車場の料金設定をする際には「実質利回り」を考慮します。利回りを計算することで、初期費用に対していくらの収入が得られたか、割合を求められます。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、計算式は以下の通りです。
・表面利回り = 年間の収入 ÷ 初期投資額 × 100
・実質利回り = （年間の収入 ‐ 諸費用） ÷ 初期投資額 × 100
実質利回りは、駐車場経営で必要な維持費用や修繕費用といった諸費用を含んだ利回りであるため、表面利回りよりも現実に則した形で料金設定を行ううえで役立ちます。
月極駐車場経営を始めてみませんか？
今回は、駐車場経営、特に月極駐車場の経営を始めることのメリットや流れなどを解説してきました。月極駐車場経営の特筆すべきメリットは、事業開始前後の費用と手間の少なさに由来する、リスクの低さにあります。
しかし、駐車場経営について何も分からずに始めてしまうと、思うような収益につながらない場合もあります。駐車場経営の成功のためには、集客や価格設定を戦略的に行うことに加え、メンテナンスを欠かさずに続けていくことが求められます。このような管理業務を自分だけで行うことに不安を覚える場合は、管理委託方式や一括借り上げ方式を採用して、駐車場経営を業者に頼むのもおすすめです。
三井のリパークでは、駐車場経営を始めたい方へのサポートを行っています。駐車場経営に興味のある方は、一度三井のリパークに相談してみてはいかがでしょうか？※1
「月極駐車場経営」に関するよくある質問はこちら
この記事では、月極駐車場や駐車場経営に関する情報をお届けしてきました。最後におさらいとして、重要なポイントを3点振り返っていきましょう。
駐車場経営とは？
駐車場経営とは、空いている土地に駐車場を作り、駐車料金を収入として得る土地活用の方法です。マンション経営やアパート経営のような土地活用と比べ初期投資額が抑えられ、手軽に始められることから人気の土地活用方法です。
月極駐車場とは？
月極駐車場とは、1ヵ月単位で貸し出される駐車場を指します。借主は駐車場のオーナーに対して毎月定額の賃料を支払う仕組みで、利用者がいれば毎月安定した収入が得られるのが特徴です。
駐車場経営を始めるには？
駐車場経営を始めるのに特別な届け出や許可は必要なく、簡単に始めることができます。駐車場用地の整備も、運営会社に委託することができますので、一度相談してみましょう。
※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
