土地活用としてアパート経営は最適？
土地を以前から所有している、あるいは最近土地を相続したという人のなかには、土地をうまく活用したいものの、その方法を悩んでいて放置してしまっているという方も多いのではないでしょうか？
土地活用にはさまざまな方法がありますが、なかでも人気の高い活用方法の1つがアパート経営です。具体的には、所有している土地にアパートを建てて、部屋を貸し出すことで家賃収入を得るという賃貸住宅経営の方法です。
アパート経営を「土地あり」（土地を既に所有している状態）で行う場合、「土地なし」（土地を所有していない状態）から始める場合よりも土地の取得費がないため、初期費用が安く、高い利回り（投資効率）が期待できるのでおすすめです。
そこで今回は、土地活用方法の1つであるアパート経営について、メリットやリスク、失敗しないための注意点を解説します。ほかの土地活用方法として駐車場経営についても併せてご紹介しているので、土地活用方法に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
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土地活用でアパート経営をするメリット
土地活用の手段としてアパート経営を行うメリットはいくつかあります。そのなかでも3つの主なメリットをご紹介します。
固定資産税や相続税などの節税対策ができる
アパート経営をはじめとした賃貸経営は家賃収入が得られるだけでなく、節税対策にもつながります。土地を保有しているとそれだけで固定資産税や都市計画税がかかりますが、一戸建てやマンション、アパートなどの居住用建物がその土地に建っている場合、固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられるためです。
たとえば、住宅1戸につき土地の200㎡以下の部分は、固定資産税の課税標準額が更地の1/6になり、都市計画税の課税標準額も最大で1/3になります（小規模住宅用地の特例）。つまりアパートの場合、住戸（貸室）が10戸あれば、土地2,000㎡まで小規模住宅用地の特例が適用されるということです。また、200㎡を超える部分についても、一般住宅用地として軽減措置があり、固定資産税の課税標準額が更地の1/3となり、都市計画税も最大で2/3となります。
また相続税も、アパート経営を行うことで節税できます。遺産として不動産を相続した場合、不動産の相続税は相続税評価額によって決定されます。アパートなどの賃貸住宅の建っている土地は、貸家建付地となってその地域に定められた借地権割合や借家権割合に応じて評価額が下がります。結果、不動産相続にかかる相続税を節約することができるのです。
また、相続税にも小規模宅地等の特例というものがあり、一般的なアパートの場合、アパートの建つ土地の200㎡までの相続税評価額が1/2に減額されます。相続税では、建物についても賃貸用であるため、自宅と比べて定められた借家権割合に応じて建物の評価額が減額されます。そのため現金や株式のような金融資産や土地も更地の状態より、アパートで相続するほうが相続税は低くなるのです。
オーナーがある程度リスクをコントロールできる
アパート経営では、さまざまな点でオーナーに裁量があるため、オーナー自身で経営リスクをある程度コントロールできます。たとえば、家賃や入居者の条件はオーナー自身で決められるので、空室や入居者トラブルといったリスクをある程度抑えることが可能です。また、火災保険や地震保険もオーナーの判断で加入できるため、災害による建物の損傷や倒壊へのリスクにも備えられます。ほかにも、管理会社や家賃保証会社の利用、計画的な修繕などを行うことで、アパート経営によくある滞納リスクや修繕のリスクもある程度コントロールできます。
安定した収入が期待できる
アパート経営は、入居者が決まれば一定期間は家賃収入が得られるため安定した収入を得やすいというメリットもあります。一方、オフィスや店舗などの事業用物件は、次のテナントが入るまで時間がかかったり、家賃が高額のため空室が発生した場合に収入の波が大きかったりする傾向があります。その点、住居であるアパートは家賃相場が事業用より安価で安定しているので、事業用より安心して経営しやすいといえるでしょう。
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土地活用としてアパート経営をするリスクと注意点
所有する土地でアパート経営を行ううえではリスクや注意点も存在します。以下では代表的な6つのリスクをご紹介します。
・空室リスク
・滞納のリスク
・修繕のリスク
・災害のリスク
・ローン返済のリスク
・立地を選べないリスク
空室リスク
アパート経営における最大のリスクは空室リスクです。空室が長期間埋まらないと、収支計画で想定していたより収入が減るということにもなります。特に建物を建てるためにローンを利用して経営を始めた場合には、家賃収入が減るというのは経営を危うくするリスクです。
そのため、アパート経営においては、空室を早く埋める対策・空室を作らない継続的な対策が必要不可欠です。空室対策にもいろいろありますが、建物や設備の老朽化に伴いリフォームが必要な場合は、支出が追加で増えることになります。
滞納のリスク
入居者がいても、家賃を滞納されると収入が入ってきません。一見、空室と同じ状態ですが、滞納している入居者がいる限り新しい入居者を迎えることもできず、部屋が埋まっているのに家賃が入ってこないという状況で、これが滞納のリスクの怖さです。また、滞納していても、強制的に退去させるためには裁判が必要になるケースもあります。オーナーにとっては、費用や精神的な負担が大きく、空室よりも深刻な事態であるといえるでしょう。
修繕のリスク
建物や設備は老朽化するため、定期的な修繕が必要です。必要な修繕を怠っていると、後に大規模な修繕が必要になり、より多額の費用がかかる可能性があります。建物に不備が生じた場合、修繕費用は基本的に全てオーナー負担となるため、計画的な修繕費用の積み立てが必要です。
また、建物や設備が劣化すると、入居者が決まらず空室が増えたり、家賃を下げないと入居しなかったりするため、家賃収入が減少してしまいます。その結果、家賃収入以外の資金を使わないと必要な修繕ができなくなり、赤字経営になるという悪循環に陥る恐れがあるでしょう。
災害のリスク
日本は台風や地震、最近では局所的な大雨など自然災害のリスクが高まっています。また、貸室内からの火災や近隣からのもらい火などによる火災、事件や事故などの人災も災害リスクの1つです。
地震や台風、火災などでアパートの建物が被災した場合、大規模な修繕が必要となることが多く、その場合の費用は高額になります。そのため、備えとして火災保険や地震保険に加入しておくことが大切です。ただし、保険に入っていても適用されないケースもあるため、日ごろから修繕費用を蓄えておくようにしましょう。
ローン返済のリスク
アパートを建設するためにローンを利用した場合、ローンの返済リスクが生じます。空室や家賃の滞納、災害による一時的な収入減、老朽化による賃料値下げなどで家賃収入が減少するなどさまざまな原因で、ローンの返済ができなくなる可能性があります。このような状況が長期間続くと、最悪の場合、抵当権を行使され、競売にかけられて強制的にアパートを手放さなければならないことも起こり得ます。自己資金をある程度用意してローンの借入額を抑えるなど返済計画にはゆとりを持たせるほか、ローン返済が厳しいと感じたら、早めに金融機関へ相談しましょう。
立地を選べないリスク
安定したアパート経営を行うには、立地が非常に重要です。駅やバス停に近いなど交通の利便性が高かったり、近隣に商業施設があったりする生活利便性の高い土地がアパート経営に適しています。このような立地の土地なら、賃貸住宅の需要も多く、家賃も比較的高く取れるため、安定したアパート経営が期待できます。しかし、所有している土地を活用する場合は、立地を選ぶことができません。もし、所有している土地がアパート経営に適していない立地の土地であれば、別の土地活用を考える必要があるかもしれません。
さらに、土地の条件や法規制によっては、アパートを建てることができなかったり、建物の広さが制限され、需要にあった住宅を造れなかったりする場合があるので、制限についても事前の確認が必要です。
●アパート経営で失敗するケースや失敗を回避する方法に関する記事は
こちら
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アパート経営を失敗させないポイント
上記のようなリスクやメリットを踏まえたうえで、アパート経営で失敗を防ぐには以下のようなポイントがあります。
・賃貸ニーズを把握する
・資金計画を慎重に立てる
・メンテナンスや管理を怠らない
賃貸ニーズを把握する
アパート経営を行ううえで重要なのは、その土地周辺の賃貸ニーズを把握することです。まずは、その土地の周辺状況を確認しましょう。具体的には、駅や商業施設などが近いか、どういう年齢層や家族構成の人が住んでいるかといった情報を集めましょう。また、周辺の家賃相場も調べ、これらの情報を踏まえたうえで、その土地周辺の賃貸ニーズに合った規模や間取りのアパートを建てられるか、相場の家賃設定で経営が成り立つかを確認しましょう。
また、高い建築費をかけても、家賃収入がそれに見合わない場合、投資する意味がないかもしれません。そのため、周辺の家賃相場から想定される家賃収入とアパートの建設費のバランスが取れているかも確認することが重要です。
資金計画を慎重に立てる
アパート経営が失敗しないように、資金計画は慎重に立てましょう。長期的な経営を行うためには余裕のある資金計画が必要になります。アパートの提案を行う不動産会社やハウスメーカーは、一般的に資金計画も作成・提案してくれるケースがほとんどです。しかし、計画が現実的で将来を見据えたものかを自分で検討することも大切です。家賃の下落は想定しているか、税金や諸経費など必要なものが計上されているか、修繕費用も想定しているかなど、自分の目でしっかりと確認しましょう。
メンテナンスや管理を怠らない
アパート経営を行う場合、アパートの管理は管理会社に委託することが多くなっています。ただし、管理やメンテナンスが行き届いているか、自分の目で確認することも重要です。修繕が必要な箇所はないか、入居者トラブルは起きていないかなど、管理会社とコミュニケーションをとり、積極的に経営にかかわっていくようにしましょう。
ここまで紹介してきたアパート経営のリスクや注意点を踏まえると、リスクをできるだけ抑えるには、アパートの立地や条件によるところも大きく、経営者本人の努力も必要であることが分かります。対して、以下でご紹介する駐車場経営は、アパート経営ほど土地の立地や条件に左右されず、かつ経営リスクも低い土地活用方法です。多忙な方でも、委託の方法によっては全ての管理を任せることが可能です。
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アパート経営より低リスクの土地活用方法である駐車場経営をご紹介
アパート経営のほかにも土地活用の方法はいろいろありますが、ここではおすすめの土地活用方法として駐車場経営の特徴についてご紹介します。
初期費用を抑えられる
駐車場経営は、アパート経営やマンション経営のように建物を建てる必要がないため、初期費用が安く済みます。そのため、少ない投資額で安定的な収入を得られる方法であるといえるでしょう。さらに、準備期間が短いという特長もあり、土地の整備や精算機の導入、看板の設置など比較的簡単に準備が整うため、早ければ半月～1ヵ月ほどで経営を始められます。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式の場合、駐車場経営にかかる初期費用、運営管理費用、設備の設置費用を負担いたします。※ 初期費用も手間もかからないうえ、土地の賃料として毎月安定した収入を得られるので、初心者の方にもおすすめです。
土地の大きさや形を問わず利用可能
アパート経営を行うには、建物を建てられるだけの広さがあり、かつある程度形も整っている土地が必要です。しかし、駐車場経営なら、最低、車1～2台分が停められる土地の広さがあり、車の往来できる間口があれば、狭小地やいびつな土地でも土地活用ができる可能性があります。立地はよいものの、建物を建てるには難しい土地を所有している方には、駐車場経営がおすすめです。
転用しやすい
駐車場経営は建物を建てる必要がなく、更地に戻すことが容易なため、ほかの用途に転用しやすいというメリットがあります。アパート経営の場合、ほかの土地活用に切り替えるには、入居者との立ち退き交渉や建物を解体するための費用や手間がかかるので、転用は容易ではありません。
さらにアパート経営の場合、一般的な賃貸借契約では貸主の都合で一方的に契約を解約することはできないということもあり、立ち退き交渉も容易ではありません。一方、駐車場経営の場合は、事前予告すれば貸主の意思で解約可能な場合が多いため、比較的容易に撤退することができます。
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アパート経営のメリットやリスクを理解し、土地活用を成功させよう
ここまでアパート経営や駐車場経営について紹介してきました。アパート経営は安定した収益が期待できたり、節税対策ができたりといったメリットがありますが、建物を建てる必要があるため、初期費用がかかり、運営中には空室リスクや修繕リスク、災害リスクなどの注意点もあります。
対して駐車場経営は、アパート経営ほどの収益を得るのは難しいものの、経営方式によっては初期費用が安く、安定した収益を得られます。さらに、ほかの用途に転用しやすいというメリットもあり、低リスクで土地を活用することが可能です。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式の場合、駐車場経営に必要な設備費用や運営費用を負担するため、初期費用を抑えることが可能です。※ また、一括借り上げ方式以外の契約形態もあるので、ご要望に応じてプランを選ぶことができます。
駐車場経営を一旦行ったあとで売却や転用をお考えの方も、三井不動産グループの総合力を生かしたサポートが可能です。土地活用の方法にお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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こちら※立地等によってはお受けできない場合もございます。建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
