空き家の税金はいくらかかる？
相続した実家に住む予定がない方は、空き家となった実家をどうするか困っているのではないでしょうか？住んでいない空き家は所有しているだけで「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。また、法改正に伴い、空き家の所有の仕方によってはその固定資産税が最大6倍に増えてしまうケースもあります。
空き家は所有しているほかに、相続する場合・売却する場合のどちらにも税金が発生し、いくらかかるかはその空き家の資産価値や状況によって異なります。後ほど詳しく解説しますので、ぜひご覧ください。
この記事では、空き家の税金とは具体的に何か、固定資産税がどのようなときに最大6倍になるのか、また節税方法などについて解説します。
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空き家の税金の内訳
空き家にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか？それぞれ詳しく見ていきましょう。
固定資産税・都市計画税
不動産を所有している場合、毎年、固定資産税と都市計画税（地域によって課税される）を支払わなければなりません。そして、これらは使っていない（誰も住んでいない）空き家の場合でも支払う必要があります。それぞれの税額の計算方法は以下の通りです。
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 標準税率（1.4％）
都市計画税 ＝ 固定資産税評価額 × 制限税率（0.3％）
特例措置による減税
上記の固定資産税・都市計画税は、住宅用地が建っている土地の場合、「固定資産税等の住宅用地特例」の制度により、減税されます。また、空き家も軽減措置の対象となっており、以下のように軽減されます。
固定資産税
| 区分 |
税額の算出方法 |
| 小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸につき200㎡以下の部分） |
固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4％（標準税率） |
| 一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地の200㎡を超える部分） |
固定資産税評価額 × 1/3 × 1.4％（標準税率） |
都市計画税
| 区分 |
税額の算出方法 |
| 小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸につき200㎡以下の部分） |
固定資産税評価額 × 1/3 × 0.3％（制限税率） |
| 一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地の200㎡を超える部分） |
固定資産税評価額 × 2/3 × 0.3％（制限税率） |
上記の特例措置によって、固定資産税は最大で1/6まで、都市計画税は1/3まで軽減されることが分かります。しかし、この特例措置が解除される空き家の事例もあるため、注意が必要です。詳しくは
以下の記事でご紹介します。
相続税・登録免許税
空き家を相続で所有することになった場合、相続税や登録免許税を納める必要があります。なお、相続税や登録免許税は、空き家に限らず不動産を相続する際にはかかる税金です。
相続税については、所有者が亡くなった際、2人以上で生活していた自宅を同居していた親族が相続した場合、要件を満たしていれば「小規模宅地等の特例」が適用されます。この特例により、相続税評価額を最大80％減額して計算できます。しかし、亡くなった方が所有しているときから空き家だった場合は、特例が適用されないため注意が必要です。
また、相続登記の登録免許税額は、不動産の価額（課税標準） ※1 × 税率（0.4％）で算出可能です。
●不動産相続時に必要な手続きや税金、書類に関する記事は
こちら譲渡所得に関する税
空き家を売却する場合、売却によって譲渡所得（プラスの利益）が出ると、譲渡所得に対して税金（所得税、住民税など）が発生します。譲渡所得は「譲渡収入－取得費＋譲渡費用」から計算できます。また、空き家を売却する場合に一定の要件を満たしていると、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を受けられるため、譲渡所得にかかる税金を大幅に抑えることが可能です。
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空き家の固定資産税が最大6倍になるのはいつから？
法改正によって、空き家の固定資産税が最大6倍になるという話を既に耳にした方もいるのではないでしょうか？
これまでは、特定空き家に指定された場合、住宅用地特例が受けられなくなるだけでした。特定空き家とは、以下のような条件を満たす空き家のことを指します。
・倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
・著しく衛生上有害となる恐れのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・そのほか周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
しかし、2023年12月13日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部改正により、特定空き家だけでなく管理不全空き家に指定されても、住宅用地特例の対象から外されることになりました。管理不全空き家とは、管理が行き届いておらず、そのまま放置すれば特定空き家に該当する可能性のある空き家を指します。つまり、空き家の維持の仕方によっては1/3または1/6の固定資産税軽減措置が適用されなくなるために最大6倍がかかってしまうということです。
これまで、「住宅用地特例が受けられるから」と使っていない空き家を解体せずに放置していた方は、特定空き家や管理不全空き家に指定されてしまうと、結局更地と同じように固定資産税の特例措置が受けられなくなるということを理解しておきましょう。
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空き家にかかる税金の対策
ここまでは、空き家にかかる税金について解説してきました。ここでは、所有する空き家にかかる税金の対策方法をご紹介します。
売却する
特定空き家や管理不全空き家に指定される前に、空き家を売却してしまうことで、固定資産税の負担が大きくなる心配はなくなります。上記でも紹介したように、条件を満たしている場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を受けられるため、譲渡所得にかかる税金を大幅に抑えて売却が可能です。
しかし、売却してしまうと、資産がなくなってしまうという点には注意しましょう。空き家自体はほとんど使えないような状態でも、土地は十分に資産価値を持っている可能性があります。売却する際は、土地も手放すことになってしまうので慎重に判断することが重要です。
賃貸に出す
空き家の状態によっては、リフォームして賃貸に出すことも1つの選択肢です。賃貸に出して入居者を集めることができれば、特定空き家や管理不全空き家に指定される心配は抑えられ、安定的な収入を得ることも可能になります。また、賃貸収入によって固定資産税を相殺できる点もメリットです。
しかし、修繕費やリフォーム費用が必要になるため、最初にある程度の出費が必要なことには注意しておきましょう。また、一戸建ての賃貸管理は初心者にとって簡単ではありません。経営がうまくいかない可能性もあるため、困ったらプロの不動産会社に相談するのがおすすめです。
解体して土地活用する
空き家の状態がよくない場合は、解体して土地活用してみるのはいかがでしょうか？解体によって更地になると、住宅用地の特例措置が適用されなくなります。そのため、駐車場経営やアパート経営など、土地活用を行って収益を得ることで税金に充てることが一般的です。経営方法によっては毎月安定した収益を得られるため、不労所得として最適といえます。
しかし、土地活用といってもさまざまな方法があります。「土地活用を検討しているけれども、まずはどこに相談すべきか分からない」という方には、三井不動産リアルティが運営する土地活用サービス「ALZO（アルゾ）」がおすすめです。ALZOでは、土地活用を希望するオーナー（土地所有者）さまと、土地活用事業者とのマッチングをサポートしています。お客さまの土地や希望条件に適した活用方法をご提案しますので、土地活用について気になる方はぜひご利用ください。
●土地活用サービスALZOについてのお問い合わせは
こちら
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土地活用は駐車場経営がおすすめ
空き家の税金対策として、空き家を解体して土地活用する方法をご紹介しましたが、なかでも土地活用の初心者の方には駐車場経営がおすすめです。
駐車場経営は、賃貸住宅経営のように建物を建設する必要がありません。そのため初期費用を抑えやすく、空き家解体後すぐにも始めやすいという特長があります。経営方法を一括借り上げ方式にすれば、設備費用を負担してもらえるうえ、安定的な収入を得られる可能性も高いでしょう。
また、設備の撤去が比較的容易なため、転用性が高いこともメリットの1つです。そのため、最終的には別の活用方法を検討している場合でも、十分な資金を用意できるまでの一時的な土地活用として、数年間だけ駐車場経営を行うこともできます。
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空き家の税金対策として土地活用を始めよう
ここまで、空き家にかかる税金やその対策についてご紹介してきました。空き家であっても、所有していれば固定資産税や都市計画税がかかります。さらに、適切な管理を怠って放置していると、特定空き家や管理不全空き家に指定される恐れもあるでしょう。すると、固定資産税がこれまでの6倍になってしまうこともあるため、早めの対応をおすすめします。
今すぐ資産を手放したくないという方は、更地にして土地活用することをぜひご検討ください。また、初心者におすすめの土地活用として駐車場経営があります。駐車場経営であれば初期費用が抑えられ、比較的短期間で始められます。また、将来別の土地活用を行いたい、土地を売却したいといった理由で駐車場経営をやめたいときも、転用性が高いためすぐに対応することが可能です。
三井のリパークでは、土地活用をお考えの方へ駐車場経営のご案内を行っています。※2三井のリパークが土地を一括借り上げして経営を行うので、設備の設置費用負担、その後の運営管理やトラブル対応まで全て任せられます。そのため、土地活用が初めての方でも始めやすいでしょう。空き家の税金が気になる、空き家の税金の対策がしたいという方は、駐車場経営を始めてみるのはいかがでしょうか？
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こちら●コインパーキング経営の方法やメリットに関する記事は
こちら※1 固定資産税課税台帳に登録された固定資産の評価額を指します。毎年、市町村役場から通知される固定資産課税明細書で確認可能です。
※2立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
