100坪の土地を活用する際のポイント
100坪の土地の広さは、小中学校の25m・6コースのプールが約1個分、テニスのダブルス用コートなら余裕で1面が取れるイメージです。
100坪の土地を活用する際のポイントは、以下の3点です。
・土地が都市部にあるか、地方にあるか
・土地が整形地であるか、非整形地であるか
・将来、自宅として、もしくはほかの土地活用への転用予定があるか
たとえば、都市部の整形地（非整形地も可）で将来的に自宅を構える予定なら、設備の撤収が容易な駐車場経営、地方の非整形地でほかの土地活用へ転用する予定がなければ太陽光発電事業、といった選択肢があります。
上記3点のポイントを踏まえ、100坪の土地におけるおすすめの土地活用方法を見ていきましょう。
100坪の土地の活用方法を一覧で紹介
100坪の土地で考えられる土地活用方法は、主に以下の7つです。
・駐車場経営
・介護福祉施設・医療施設経営
・アパート経営・マンション経営
・一戸建て賃貸住宅経営
・太陽光発電事業
・コインランドリー経営
・トランクルーム経営
以下で、順番に解説していきます。
駐車場経営
駐車場経営は、低リスクで手軽に始められる土地活用方法の1つです。
| メリット |
デメリット |
土地の面積や形に合わせて柔軟に活用できる
少ない初期費用で始められる
転用性が高い |
アパート・マンション経営より収益性が低い |
一般的な平面駐車場を経営する場合、容積率（敷地面積に対する、延床面積の割合）や建ぺい率（敷地面積に対する、真上から見た建物面積の割合）、高さなどにまつわる用途制限を受けません。そのため、土地の形状や広さに合わせて柔軟に駐車場をレイアウトできる点がメリットです。
また、精算機やロック板の設置といった設備費、土地整備費のみで経営を始められるほか、経営方式によっては、開業・運営にかかる費用を全て管理会社が負担してくれるケースもあります。初期費用を抑えることができるうえ、設備もシンプルであるため撤収が容易で、転用性が高いところも魅力です。
後ほど紹介する、介護・医療施設経営やアパート・マンション経営では、建物を一度建ててしまうと、ほかの業態への転用は建物の撤去が必要になるため簡単ではありません。ですが、駐車場経営は前述の理由から転用性が高いため、「将来的にはその土地に住むことを考えている」「売却を考えている」「どんな土地活用を始めるか決め切れていない」といった人にはおすすめといえます。
一方で、駐車場には、固定資産税の減税措置が受けられる住宅用地の特例が適用されません。また、アパート・マンション経営といった土地活用よりも収益性が劣る点には注意が必要です。とはいえその分、低リスクな土地活用方法でもあるため、初心者の方や安定した収益を上げたい方にはおすすめです。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式で駐車場の設計・施工から管理・運営までをトータルでサポートしており、精算機や看板といった設備費用はもちろん、維持管理費も発生しません※。また、三井不動産グループ各社のネットワークを生かして、駐車場経営の先を見据えた土地活用もセットでサポートしていますので、お気軽にお問い合わせください。
●駐車場経営のメリットや利回り相場については
こちら
介護福祉施設・医療施設経営
介護福祉・医療施設経営は、自身の所有する土地や建物を、介護福祉施設・医療施設のオーナーに貸し出すことで賃料を得る定期借地権を利用した土地活用方法です。
| メリット |
デメリット |
| 長期で安定した賃料収入が期待できる |
空きが出た場合、次の借り手が見つかりにくい |
介護施設や医療施設の需要は、景気に左右されにくいという特徴があります。また、一度地域に根付いた介護福祉施設・医療施設は簡単に移転しないと考えられるため、長期的に安定した賃料収入が期待できる点がメリットです。
一方で、アパートやマンション経営と比べると、ターゲットとなり得る顧客の数が少ないことがあります。そのため、一度空きが出てしまうと、次の借り手が見つかりにくい点がデメリットでしょう。
加えて、介護福祉施設と医療施設では、求められる立地が異なります。介護福祉施設は、閑静で穏やかな立地に建てられる傾向にあります。一方の医療施設は、人の目に留まりやすく、アクセスのよい立地が好まれる傾向にあります。双方のニーズをしっかりと把握し、適切な売り出し方を検討する必要があるでしょう。
アパート経営・マンション経営
アパート経営・マンション経営は、アパートやマンションを建設し、入居者から賃料収入を得る方法で、駐車場経営と並ぶ一般的な土地活用法です。
| メリット |
デメリット |
| 高い収益性が期待できる |
築年数の経過に伴う収益減少のリスク |
管理や修繕をしっかりと行い、入居者を安定して獲得できていれば、高い収益性が期待できる点がメリットです。
一方で、アパート・マンションの建築費といった初期費用や、管理費・修繕費は比較的高額です。また、築年数の経過に伴って資産価値が低下し、結果として、賃料の値下げを余儀なくされる可能性がある点はデメリットといえます。
さらに、アパート・マンションを建てるために投資用のローンを組んで借り入れをしている場合は、長期間借りれば借りるほど、災害リスクや金利上昇リスクにさらされる可能性がある点にも注意が必要でしょう。
一戸建て賃貸住宅経営
一戸建て賃貸住宅経営とは、既存の住宅、または新たに建てた一戸建て住宅を貸し出し、賃貸収入を得る経営方式です。なお、一戸建ての入居者は、ファミリー層であるのが一般的です。
| メリット |
デメリット |
| 借主が長期間契約する傾向が高く、安定的な収益が期待できる |
100坪の土地を生かした活用が難しい |
ファミリー向けの一戸建て賃貸は、単身者と比べて、長期間入居してくれることが多い傾向にあります。また売却する際は、通常の一戸建てとしての売却が可能なため、アパートやマンションよりも売却先の選択肢が豊富であることがメリットです。
100坪程度の比較的広い土地で一戸建て経営をする場合、建築基準法施行令に従って土地を複数に切り分け、各敷地に一戸建てを建てることが一般的です。しかし、それぞれの敷地が4m以上の幅を持つ道路に2m以上接している必要がある（接道義務がある）ため、土地の一部を敷地に面した道路に出るための通路にすることになるでしょう。
加えて、一戸建てには床面積・建物面積・高さに関する用途制限が適用されるため、100坪の土地を最大限に活用できない点がデメリットといえます。
太陽光発電事業
太陽光発電による土地活用とは、更地に太陽光パネルを設置し、発電した電力を売電することで利益を得る土地活用方法です。
| メリット |
デメリット |
| 安定した価格で電力を買い取ってもらえる |
発電量が天候や立地、周辺の建物に左右されやすい |
再生可能エネルギーで発電した電気は、電力会社が一定価格で一定期間買い取ることを国が約束する制度「再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT制度）」が適用できます。そのため、安定した価格で電力を買い取ってもらえる点がメリットです。
一方で、発電量が天候や立地に左右されやすいほか、周辺に建物がある場合は太陽光が遮られ、発電効率が下がってしまうことがデメリットです。住宅地や商業地域には向かず、日当たりのよい山間部といった、周りに障害物のない立地が適しています。
コインランドリー経営
コンランドリー経営は、洗濯機や乾燥機などを設置し、利用料金で収益を得る経営方式です。洗濯機のない単身者はもちろん、共働き世帯や洗濯物が多い大家族など、ターゲットは多岐にわたります。
| メリット |
デメリット |
| 固定客を獲得しやすい |
競合店ができた場合の固定客獲得の難化 |
ただし、洗濯機や乾燥機の性能は機種によって大きく変わらないため、差別化が難しく、かつ、顧客の利用単価が低い傾向にあります。近隣に競合店が出店した場合は、利用客の奪い合いになる恐れもあります。
トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、レンタル収納スペースを提供したり、特定の物品の保管を請け負ったりすることで利益を得る土地活用方法です。前者の場合、使用者の物品に対する管理・保管義務は発生せず、賃貸物件と同様の賃貸借契約によって保管場所を貸し出すにとどまります。一方、後者の場合は倉庫業法の適用対象となり、管理責任を負うことになります。
| メリット |
デメリット |
| 初期費用を抑えられる |
住宅地として人気のある土地の場合、活用方法として最適策ではない場合もある |
レンタル収納スペースの場合は賃貸借契約となりますが、同条件の間取りであれば、賃貸物件のほうが収益性が高くなる可能性もあります。住宅地として人気のある土地の場合、採算が合わないこともあるので注意しましょう。
またトランクルームは、用途制限を受ける可能性があります。第一種・第二種低層住居専用地域や、第一種中高層住居専用地域など、地域によってはトランクルームの建設ができないこともあるため、所有する土地がどの用途地域に属するか調べておきましょう。なお、先述した駐車場経営は、用途地域の制限を受けないため、土地を問わず実施しやすい活用法といえます。
