建設予定地とは？
建設予定地とは、建物が建築される予定の土地を指します。「建築予定地」と呼ばれることもあり、この2つの表現に本質的な違いはありません。建設予定地では多くの場合、土地の取得後すぐに建設の手続きが進められます。しかし、職人の不足といった何らかの事情により数年間作業を開始できないケースもあります。建物が存在しない期間であっても、土地の管理が適切に行われないとトラブルのリスクがあるため、注意が必要です。
この記事では、建設予定地を長い間更地のまま放置するリスクや、トラブルを起こさないための対策などについて、事例とともに分かりやすく解説します。
建設予定地における土地活用の事例【個人オーナーさまの場合】
建設予定地での暫定的な土地活用の方法として、三井のリパークを通して駐車場経営を実践した、個人および法人オーナーさまの例をご紹介します。（※1）まず、個人オーナーさまのお悩みと対応策をご紹介します。
個人オーナーさまのお悩み
ある個人オーナーさまのお悩みとしては、以下のようなものがありました。
・将来、自宅を建築するために土地を購入したが、建築開始までの間にごみの不法投棄など、安全に管理していけるか不安
・2年～3年かけてじっくり建物の設計を計画したいため、設計している間の固定資産税を賄う方法を探している
・建物を建築する前提で所有している土地なので、土地活用にかかる初期費用は抑えたい
・解約もスムーズに行える土地活用を探している
三井のリパークの対応
この個人オーナーさまの場合、建築を開始する日程が決まっていたため、現時点での建築開始時期を契約終了日に設定し、コインパーキングとして一括借り上げをしました。建築開始時期が想定より遅くなっても、自動更新の契約のため、引き続き運営が可能です。さらに、2ヵ月前の通知でいつでも解約できるようにしました。
※契約期間は基本3年間ですが調整可能です
三井のリパークが提供する駐車場経営の一括借り上げ方式では土地ごと借り上げるため、毎月一定の賃料をオーナーさまにお支払いいたします。駐車場の運営や清掃、トラブル対応などを担当し、設備の購入や設置費用は三井のリパークが負担するため、オーナーさまの費用はかかりません。（※2）さらにやめる際にも短期間でもとの状態に戻せるため、将来的に別の活用方法を見越している場合でも始めやすいメリットがあります。
導入がもたらすメリット
コインパーキングを導入するメリットとしては、以下のものが挙げられます。
・建物を建築するまでの間、賃料収入を得られる
・空き地にしておくリスク（ごみの不法投棄、雑草など）がなくなる
・週2回の清掃をはじめ、管理を任せられるので、自身で管理する手間が不要になる
三井のリパークでは、契約更新をするか否かも含めて、お客さまの状況に寄り添った対応をしています。
建設予定地における土地活用の事例【法人オーナーさまの場合】
次に、マンションデベロッパーを経営する、法人オーナーさまの事例をご紹介します。
法人オーナーさまのお悩み
法人オーナーさまのお悩みとしては、以下のようなものがありました。
・マンション建設用地として土地を取得したが、着工は12ヵ月後を予定している
・着工までの間、管理されている土地であることを示して無断駐車や不法投棄などのリスクを避けたい
三井のリパークの対応
この法人オーナーさまの場合も、建設開始日が明確であったため、建設予定地をコインパーキングとして一括借り上げし、着工予定日から逆算した日付で契約期間を調整しました。また、土地が広いため防犯カメラを設置し、管理面にも配慮しました。
導入がもたらすメリット
このケースのメリットとしては、以下のものが挙げられます。
・心配していた不法投棄が低減
・定期的な巡回や週2回の清掃などで、管理が行き届いた運営が可能
・ボーリング調査に伴う駐車場の一時封鎖にも柔軟に対応可能
建設予定地を更地のままにするとどうなる？
上記の事例のように、建設予定地での土地活用には多くのメリットがあります。ただ、管理を怠るとさまざまなトラブルが発生することもあります。トラブルには近隣住民の方々への悪影響も含まれるため、起こり得るトラブルについて正しく理解し、未然に防ぐようにしましょう。建設予定地を放置した際の主なデメリットや起こり得るトラブルの一覧は、以下の通りです。
・固定資産税や都市計画税の負担が大きい
・無断駐車の被害に遭う
・不法投棄の被害に遭う
・害獣や害虫が発生する
・草刈りの手間が増える
それぞれについて説明していきます。
固定資産税や都市計画税の負担が大きい
所有する土地に住宅が建てられている場合は、軽減措置が適用されるケースがあり、固定資産税や都市計画税が大きく軽減される可能性があります。しかし、建築予定地が更地であると軽減措置が適用されず、土地活用も行わない場合は支出だけが増えてしまいます。
無断駐車の被害に遭う
建設予定地を放置しておくと、空き地だと勘違いした人や周辺に用事があって車で来た人に、無断で車を停められてしまう恐れがあります。ロープや三角コーンの設置で抑止できる可能性はありますが、トラブルを未然に防ぐためには所有者がいる土地であることを分かりやすく示す必要があるでしょう。
不法投棄の被害に遭う
建設予定地を更地のままにしておくと、誰も管理していないと認識され、廃棄物を勝手に捨てられることがあります。不法投棄は、自身で処理をする手間が増えるだけでなく、異臭や景観の乱れにもつながり、周囲に迷惑をかけるリスクも高まります。
害獣や害虫が発生する
土地を放置しておくと、荒れてしまった結果、害獣や害虫のすみかとなってしまうことがあります。近隣トラブルになりかねないため、害獣や害虫が発生しないよう事前の対策を打っておくことが重要です。
草刈りの手間が増える
建設予定地に生える雑草を放置しておくと、上記で挙げた不法投棄や害獣、害虫の被害に悩まされたり、火災の原因となったりする恐れがあります。とはいえ、雑草が全く生えない環境にすることは不可能なため、定期的な草刈りが必要になるでしょう。
土地活用は、土地の管理ができるだけでなく、収入も見込めるため、結果的に土地所有にかかる支出を減らせる可能性があります。なかでも駐車場経営は、建物の建築前の一時的な土地活用として特におすすめです。建設予定地での一時的な土地活用についてお悩みの方は、ぜひ三井のリパークにお問い合わせください。
建設予定地を一時的に土地活用する際の注意点
前述の通り、建設予定地は放置しておくよりも、土地活用を通して適切に管理するのがよいでしょう。しかし、いくつかの注意点もあります。主な内容は以下の通りです。
・用途に関する規制
・ニーズの把握
一時的な土地活用とはいえ、損をしないように慎重に考えたうえで実行しましょう。2つの注意点について、詳しく解説していきます。
用途に関する規制
土地は地域によって使用用途が決定されており、「市街化区域」と「市街化調整区域」がその代表的な例です。市街化区域では、建物の建築は可能ですが、都市計画法で定められた「用途地域」によって建物の規模や用途に制限が設けられています。そのため、土地活用を行う際は規制に抵触しない範囲でできる方法を選ぶようにしましょう。
また、市街化調整区域では基本的に建物の建築が制限されています。そのため、建築を伴わない土地活用方法を選ぶ必要があります。所有する土地がどの区域に当たるのかを確認し、最適な土地活用計画を立てましょう。
なお、建物を建てるには接道義務を満たす必要があることにも注意が必要です。接道義務とは、建物を建てる敷地の間口2m以上が、都市計画道路をはじめとした建築基準法第42条で定義された道路に接していなければならないと定めるものです。
ニーズの把握
土地活用を行う際は、所有する土地の周辺にどのようなニーズがあるかを把握しておくことで、最適な方法を選択できます。人通りの多さや周りに建っている施設の種類など、土地の立地について、あらゆる特徴を理解しておくとよいでしょう。
建設予定地での一時的な土地活用のお悩みは三井のリパークへ
この記事では、所有する建築予定地の工事の着工がしばらく先になる場合について、着工までの土地の管理方法に関する事例を中心に解説してきました。建設予定地は放置せず、土地活用をするのがおすすめです。特に、駐車場経営は初期費用をかけずに始めやすく、解約もしやすいため、将来的に建物の建築を見据えた土地活用にぴったりの活用方法といえます。
三井のリパークの一括借り上げ方式では、オーナーさまに代わって運営管理業務を行うため、負担なく土地活用できます。（※2）また、毎月一定の賃料をオーナーさまにお支払いするため、安定した収入を得ることが可能です。建設予定地での土地活用にお困りの際は、ぜひお気軽に三井のリパークにお問い合わせください。
※1 一例です。
※2 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構はオーナーさまのご負担となります。
