市街化調整区域の建築許可とは？条件や土地活用なども解説

市街化調整区域とは、無秩序な市街化の進行を抑制するために、建物や工作物の建築等が制限されている区域のことです。拡大する市街地と環境との調和を図りながら、計画的な開発を目指すために区分されている区域なので、原則として住宅を建てたり商業施設を建てたりといったことはできません。

一方で、区域区分の一種である市街化区域とは、既に街としての開発が進められている地域と、およそ10年以内に優先的・計画的に市街地として開発すべきとされる地域のことです。人々が暮らしやすいように、インフラの整備が積極的に行われ、市街化調整区域と違って建物を建てることが可能です。

なお、市街化調整区域であっても条件に当てはまれば建物を建てられる場合があります。今回は、市街化調整区域にはどのような特徴があるのか、市街化調整区域では何ができるのかなどについて、分かりやすく解説していきますのでぜひご覧ください。

先に述べたように、市街化調整区域には市街化区域とは異なった規制があるため、賃貸住宅経営をはじめとした一般的な土地活用は困難であるとされています。そこで、市街化調整区域で土地活用をするにあたっては、規制内容に抵触しないように、基本的には建物を建てない活用方法を選ぶ必要があります。

また、市街化調整区域に指定されている土地は、都市部から離れているため立地がよいとはいえません。そのため、土地活用ができたとしても利用者が少なく、あまり売上が立たないことも考えられます。初期投資や運営に多額のコストがかかる土地活用を自力で行う際には、回収できる見込みがあるかどうか、十分な調査が必要です。

先述した通り、市街化調整区域では原則として建物が建てられません。しかし、例外的に建築が可能になるケースもあります。市街化調整区域に建物を建てるには、都道府県知事の建築許可が必要な場合と、建築許可を得なくても行える場合があります。都道府県知事の建築許可が不要な場合の代表例は、以下の通りです。

・農林漁業用建築物およびその従業者の住宅の新築・改築・用途変更など
・駅、公民館などの公共施設の新築・改築・用途変更など
・非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築・改築・用途変更など
・仮設建築物の新築

このほかにも、建築許可が不要な場合はあります。ただし、都市計画法による制限だけでなく、各自治体の条例で制限が設けられていることもあるため、自治体にも確認を取ることが重要です。

建築許可が不要な場合以外で、都市計画法第36条に定められている建築許可の条件を満たしている場合は、市役所で手続きをすることで建築許可を申請できます。建築許可の条件は以下の通りです。

・排水施設や地盤に対する整備が一定の基準を満たしている
・地区計画や集落地区計画の区域内の場合、計画が定める内容に適合している
・基本的に、市街化調整区域内における開発行為の運用基準に準拠している

なお、もともと農地だった土地を宅地に転用する場合は、建築許可と同時に農地転用許可が必要になります。

建物の建設を伴わない方法であれば、市街化調整区域でも建築許可を気にすることなく土地活用ができます。建設をしなくても行えるおすすめの土地活用方法は以下の通りです。

・太陽光発電
・資材置き場
・墓地
・駐車場

太陽光発電や資材置き場、墓地は、建物を建てられない市街化調整区域では代表的な土地活用方法です。太陽光発電の場合は、電力会社が電気を一定期間買い取ってくれる「再生可能エネルギー固定価格買取制度」が存在するため、定期的にメンテナンスを行えば一定期間は安定した売上が得られるでしょう。墓地に利用する場合は、多少の手間はかかりますが、お墓は半永久的に残るため、利用者が見つかれば長期的に安定した収入を得ることができます。

一方、市街化調整区域でも、車の利用者が多い土地なら駐車場経営がおすすめです。駐車場経営は必要な設備が多くないため、低コスト・短期間で始められるというメリットがあります。設備が少ない分、転用がしやすいため、一時的な土地活用としても適しています。

なお、駐車場経営には主に自分で運営・管理をする自主管理方式、管理を駐車場管理会社に委託する管理委託方式、土地ごと駐車場管理会社に貸し出す一括借り上げ方式の3つの運営方式があります。一括借り上げ方式であれば、自分で運営管理をしなくても、毎月賃料が入るため、不労所得として安定した収入を得ることが可能です。※

三井のリパークでは、駐車場経営の相談をはじめ、実際の運営までオーナーさまに寄り添ったサポートが充実しています。

市街化調整区域での土地活用にお悩みの方は、ぜひ三井のリパークにご相談ください。

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ここからは、市街化調整区域の建築許可に関してよくある質問に回答していきます。

建築許可に似た言葉として、「開発許可」や「建築確認」が挙げられます。開発許可とは、新しく開発する土地の環境保全、災害防止、利便性の増進を図るために設けられた制度です。一方、建築確認とは、工事の着工前に建物や地盤が建築基準法、自治体の条例などに適合しているか調査することです。「建築確認申請」により建築確認を申し込み、具体的な図面や確認申請書を用いて調査を行います。これら2つの言葉と建築許可の大きな違いは、建築許可は開発を伴わない建築行為等であることを前提としたうえで、原則では建築が禁止されている土地での建築に根本的な許可を出すものであるという点です。

建築許可を求める書類の提出から許可を受けるまでの期間は、自治体によって大きく差があります。そのため、市街化調整区域内に建物を建てたい場合は、余裕をもって手続きをしておきましょう。建築許可の申請の流れは以下の通りです。

・書類の提出
・現地調査と書類審査の実施
・書類の補正
・手数料の納付
・関係各課との合議
・開発審査会での諮問
・許可

必要書類も、自治体ごとに異なる場合があるため、自分が建築許可を申請する自治体に直接確認を取ることが重要です。

この記事では、市街化調整区域の特徴や建物を建てる際の建築許可の要不要、市街化調整区域でできる土地活用について解説してきました。市街化調整区域は、無秩序な市街化を防いで計画的な都市の運営をしていくために設けられている区域区分です。そのため、開発を目的とした建物の建築は原則として不可能であり、市街化調整区域での土地活用は、基本的には建物を建てずに行うことが適切でしょう。

そのなかでも駐車場経営はリスクを抑えた土地活用ができ、設備の設置の手間もかかりにくいという点がメリットとして挙げられます。特に、三井のリパークも提供している一括借り上げ方式であれば、オーナーの方は毎月固定の賃料を受け取ることができ、駐車場の運営管理も任せられます。※

また、多様な事業を展開する三井不動産グループとして、その後の転用や売却のご相談にも対応可能です。市街化調整区域での土地活用にお悩みの方は、ぜひ三井のリパークにご相談ください。

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