土地貸しは儲かる？
土地を貸すことで得られる収入の相場は、土地活用の方法や土地の広さによっても異なりますが、借地に住宅を建てて貸す場合なら、年間で土地価格の2％～3％程度です。土地貸しをすることで儲かると感じる方もいれば儲からないと感じる方もいるでしょう。その理由は、ほかの土地活用方法と比較して土地貸しは収益性が低い傾向にあるためです。しかし、得られる収入を税金の支払いに充てることで、経済的な負担を軽減できる可能性があります。
今回は、土地貸しを検討している方に向けて、メリットとデメリットに併せて契約方法の種類まで詳しく解説します。
土地を貸す2つの契約方法
土地を貸したい場合、借主に対して貸し出す期間や返還方法などを定める借地契約を結ぶ必要があります。借主は土地を借りた対価として貸主に地代を支払い、借りた土地に建物を建てて住んだり、建てた建物を貸したりすることができます。これを借地借家法の「借地権」といい、大きく分けて以下の2つに区別されます。
・普通借地権
・定期借地権
定期借地権はさらに以下の3つに分けられます。
・一般定期借地権
・事業用定期借地権
・建物譲渡特約付借地権
以下の表は、それぞれの借地権の内容をまとめたものです。
| 土地を貸したいときの契約方法 |
| 契約の種類 |
普通借地権 |
定期借地権 |
一般定期
借地権 |
事業用定期
借地権 |
建物譲渡特約付
借地権 |
| 存続期間 |
30年以上 |
50年以上 |
10年以上50年未満 |
30年以上 |
| 契約方法 |
制約なし |
公正証書などの書面 |
公正証書 |
制約なし
（書面が望ましい） |
| 利用目的 |
制約なし |
制約なし |
事業用建物所有に限る |
制約なし |
| 契約の終了 |
借主の更新拒否による |
契約期間の満了による |
契約期間の満了による |
契約期間の満了による |
| 土地の返還方法 |
返還されない場合もある |
更地にして返還 |
更地にして返還 |
建物を買い取る |
普通借地権
普通借地権は契約更新のある借地権で、30年以上の期間を定めて土地を貸し出す方法です。契約の更新期間は、1回目は更新の日から20年以上、2回目以降は10年以上とされています。
普通借地権の注意点は、正当な理由がない限り、貸主側に更新を拒否する権利がないことです。借主が更新を望む限りは、契約が継続し、土地は戻ってきません。貸主の希望によって土地の返還が認められる主なケースは以下の通りです。
・土地賃貸借契約を締結したときの状況と、実際の借地の利用状況が明らかに異なる場合
・地主が土地を必要とする場合
・地主が借地人に対し、代替地を提供したり立ち退き料の支払いをしたりした場合
土地を貸す場合は、このような注意点を踏まえたうえで契約方法を検討しましょう。
定期借地権
定期借地権とは、契約更新がなく期間満了で土地が返還される借地権のことです。普通借地権は貸主にとって不利になることが多いため、定期借地権は貸主の権利を保護する目的で新設されました。
定期借地権には3つの種類があり、それぞれ契約方法や土地の返還方法に違いがあります。事業用定期借地権は、事業用建物の場合のみ契約が可能です。マンションや老人ホームなどは住居用に分類されるため、契約はできません。
また、建物譲渡特約付借地権は、30年以上の契約期間を設ける必要があり、契約終了時には建物を買い取らなければなりません。つまり、築30年が経過した建物の購入が必須となります。将来的な土地活用方法を見据えて慎重に検討することが大切です。
土地を貸すメリット
土地を貸すことのメリットは以下の通りです。
・賃料として安定した収入を得られる
・維持管理費や初期費用を抑えられる
・固定資産税の負担が減る場合がある
1つずつ見ていきましょう。
賃料として安定した収入を得られる
土地貸しは、一定の契約期間内は借主から賃料を得られるため、安定した収入が見込めます。一方、自身で土地活用をする場合には需要がなければ収入が得られず、さまざまな経営リスクが伴います。たとえば、初期費用を回収できず、赤字となるケースがその1つです。
維持管理費や初期費用を抑えられる
土地を貸す場合、建物を建てる際の建築費や設備の設置費は借主負担となります。また、貸している土地の維持や管理にかかる費用も借主が負担します。ただし、土地にかかる固定資産税の納税義務は貸主側にあることに注意が必要です。
固定資産税の負担が減る場合がある
先述の通り、土地を貸している場合でも、貸主が固定資産税を支払う必要があります。ただし、借主がその土地にアパートやマンション、一戸建て住宅などの住居を建設した場合には、住宅用地特例が適用される可能性があります。これにより、固定資産税は最大で1／6まで軽減されることがあります。
また、特例の適用が受けられなかったとしても、土地を貸して得られる収入を税金の支払いに充てることで負担を減らせる可能性もあるでしょう。
土地を貸すデメリット
土地を貸すデメリットは以下の通りです。
・長期間土地の活用が制限される
・ほかの土地活用方法よりも収益性が低い
・土地が戻ってこない恐れがある
長期間土地の活用が制限される
一度土地を貸すと、長期間の契約となるため、土地を自由に使えなくなります。そのため、売却も難しくなります。さらに、正当な理由がない限り、貸主の都合で土地を返還してもらうことは難しいでしょう。特に普通借地権の場合、契約が満了しても、借主が更新を望む限り土地は返還されません。
ほかの土地活用方法よりも収益性が低い
土地を貸すことで安定した収入を得られますが、自身でマンション経営やアパート経営を行う場合と比較すると収益性は低くなる傾向があります。収益性の高さよりも、安定した賃料収入を得て、固定資産税の負担を減らしたいという方におすすめです。
土地が戻ってこない恐れがある
契約方法によっては、借主が半永久的に土地を利用することが可能となり、貸主のもとに戻ってこないケースがあります。将来的に別の土地活用をする予定がある、または検討している方は、この点を理解したうえで契約を結ぶことをおすすめします。
土地を貸したいなら一括借り上げ方式での駐車場経営がおすすめ！
土地を貸すことで、長期間にわたって安定した収入を得られるだけでなく、場合によっては税金の負担を軽減することもできます。しかし、土地の利用に制限がかかったり、契約方法によっては土地が返還されない恐れもあるため注意が必要です。
土地を貸して収入を得る方法としては、一括借り上げ方式による駐車場経営がおすすめです。駐車場運営会社に土地を貸し出せば、毎月の駐車場稼働率に左右されることなく一定の賃料を得られます。2ヵ月～3ヵ月前に解約の旨をお知らせいただければ、期限までに設置機器を撤去して土地をご返還いたします。転用性が高いため、将来的にほかの土地活用方法に移行しやすい点が大きな利点です。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式での駐車場経営を承っています。駐車場の設備費用や設置費用、運営管理にかかる負担費用は0円であり、駐車場内の清掃やトラブル対応まで行っているため、土地オーナーさまの負担はほとんどかかりません（※1）。ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
