マンション駐車場の外部貸しとは？
分譲マンションの駐車場に空きがある場合、活用できる方法はないかと考える人もいるでしょう。マンション管理組合、または管理組合法人（以下、管理組合）では、駐車場収入がマンション管理に必要な財源の一部になるため、空きがある状態だと管理組合の予算にも影響を与えます。マンションの駐車場収入は基本的にマンション管理費に充当されるため、駐車場収入が減って管理費が不足すると、区分所有者（入居者）に足りない分を負担してもらわないといけないかもしれません。
そうならないために、空いた駐車場を活用する方法として「外部貸し」があります。外部貸しとは、マンションの空いた駐車スペースを非区分所有者である第三者に貸し出すことです。外部貸しをうまく行えたら、空き駐車場を活用できて収益化が期待できるでしょう。
また、駐車場管理会社が空き駐車場を一括借り上げして外部貸しを行う方法もあります。空いているスペースをコインパーキングとして一括借り上げするため、駐車場の稼働状況にかかわらず、安定した収入を得られます。委託の契約内容次第では駐車場の掃除や巡回を依頼できるため、管理組合側の負担が少なくて済むでしょう。
今回は、駐車場に空きがあるマンションの管理組合に向けて、外部貸しを行う際にかかる税金や注意すべきポイントについて解説します。
マンションの駐車場を外部貸しすると税金がかかる？
区分所有者のみを対象とする駐車場経営は、収益事業と見なされないので駐車場収入に対する税金はかかりません。しかし、外部貸しをすると収益事業と見なされて税金がかかるケースがあります。税金について、あらかじめ注意しておきたいのは以下の2点です。
・国税庁による収益事業の判定基準
・課税される税金と増える税金
それぞれについて詳しく解説します。
国税庁による収益事業の判定基準
マンション駐車場の外部貸しが収益事業と判断された場合、法人税が課税されます。ただし、条件によって課税対象となる場合と、ならない場合があります。国税庁が示した以下の項目を参考に詳しく見ていきましょう。※1
駐車場における収益域は
どれだけあるのか
|
募集の程度 |
使用許可 |
| 全て収益事業 |
広く募集 |
先着順 |
| 一部収益事業 |
区分所有者の使用希望がない場合は募集 |
区分所有者を優先 |
| 全て非収益事業 |
積極的な募集は行わない |
短期間 |
全て収益事業となる場合
マンションの区分所有者かどうかを問わず集客する駐車場事業は、利用部分の全てが課税対象になります。その点においては、一般的な有料駐車場との差異はありません。なお、駐車場の使用許可は先着順になり、使用料や使用期間などの条件も、マンション区分所有者と外部貸しの利用者で等しく同じです。
ただ、課税対象になっても、税務署から納付書は送られて来ないため、管理組合が自主的に納税することになります。さらにこの作業は、管理会社の業務外になる場合が多いため、管理組合が自ら決算書を作成するか、会計事務所に費用を支払って依頼しなければなりません。
外部貸しの部分のみ収益事業となる場合
外部貸しの募集を行うものの、「区分所有者の希望がない場合に限る」「区分所有者の希望があれば明け渡す」など、区分所有者を優先する条件にすると、外部貸しの部分のみ課税対象になります。区分所有者の希望がない場合のみ募集を行い、区分所有者の使用希望があれば、非区分所有者が使用していても、一定期間内に明け渡すことになります。
全て非収益事業となる場合
外部から使用したい申し出があり、外部貸しが臨時的かつ短期間に行われる場合は、外部貸しの部分と区分所有者の使用部分、いずれも課税対象になりません。外部貸しがごく一時的な使用に限り、区分所有者の利用を妨げないのであれば、外部貸しをしても収益事業と判断されないでしょう。
●マンション駐車場を外部貸しする際の法人税については
こちら課税される税金と増える税金
マンション駐車場の外部貸しを行うと、収益事業と見なされて駐車場収入に法人税が課されるほか、従来支払っている固定資産税も増える可能性があります。加えて、マンションの固定資産税に対して住宅用地の特例を利用していた場合、居住者以外による駐車場の利用割合が増えると、適用されなくなる場合もあります。
また、駐車場の売上高が1,000万円を超えた場合、管理組合は消費税の納税義務者となります。外部貸しをする駐車場の規模によっては、駐車料金の売上高に注意したほうがよいでしょう。
マンション駐車場を外部貸しする際のポイントは？
マンション駐車場を外部貸しするときは、既に述べた税金のほか、部外者の立ち入りによるトラブルも気を付けたいポイントになります。金銭面やセキュリティー上の不安など、注意したい点は以下の3つです。
・税金と収益のバランスを考える
・規約やルールを定めトラブルを防ぐ
・セキュリティーに気を付ける
1つずつ解説します。
税金と収益のバランスを考える
マンションの駐車場が課税対象になる場合、納税額を差し引くと利益が出ないことがあります。現在の駐車場収入と外部貸しした場合の予測収入を比較して、収益が見込める運営方法を検討しましょう。
駐車場収入にかかってくる法人税率は、収益が年800万円以下の部分は15％、800万円を超える部分は23.2％になります。ほかにも、消費税や固定資産税などがかかることがあるので、税金を踏まえた収益を想定する必要があります。
収益がどれくらい出るかが分からない場合は、プロである駐車場運営会社に相談しましょう。三井のリパークでは、土地周辺の需要や経営にかかる費用を把握し、適切な賃料でのご提案が可能です。
規約やルールを定めトラブルを防ぐ
マンション駐車場の外部貸しをする際は、管理規約を確認しておきましょう。そもそも外部貸しを認めていない、または記載がない場合は、変更しなければなりません。なお、管理規約の変更には、マンション居住者の4分の3以上の賛成が必要です。
マンション駐車場の外部貸しによる税金は駐車場収入に対してかかるため、区分所有者の負担はありません。しかし、非区分所有者が敷地内に出入りすることで起こり得るトラブルを不安視したマンション居住者が、外部貸しに反対する可能性があります。駐車場の外部貸しを進めるには、外部利用者によるトラブルを未然に防ぐことが必須でしょう。管理規約の改定とともに、しっかりと駐車場のルールを定めることが大切です。
セキュリティーに気を付ける
外部貸しをすると、必然的に第三者の出入りが増えます。敷地内での不審者や当て逃げ、いたずらなどのトラブルには気を付けなければなりません。監視カメラの設置や定期的な見回り、注意事項の張り出しといった、リスクへの対応策を考えておくことが必要です。
マンションの空き駐車場は計画的に活用しよう
ここまで、マンション駐車場の外部貸しについて、税金に関する注意点や気を付けたいポイントを解説してきました。収益事業にするとマンション管理の財源確保につながりますが、管理組合の負担が増えたり、マンション内のトラブルを招いたりするリスクがあります。こうした不安を含んだ駐車場経営を管理組合が請け負うのは荷が重いかもしれません。駐車場運営の専門会社に任せたほうがトラブルを防ぎやすく、組合もマンション居住者も安心でしょう。
三井のリパークでは、マンションの駐車場経営を一括借り上げ方式で行います。定期的な清掃や、コールセンターによる24時間365日の対応など、手厚いサポートで外部貸しも安心して行えます。
また、駐車場の開設から運営までを0円で行っております。※2 マンション駐車場の空きを活用するために外部貸しを検討している方は、ぜひ一度お問い合わせください。
※1出典：「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)」、国税庁
https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm?_fsi=fG5AUaDb
（最終確認：2024年10月11日）
※2立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
