駐車場サブリースとは？
土地活用として駐車場経営を検討している方は、「サブリース契約」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか？そもそも駐車場の経営方法には、「自主管理方式」「管理委託方式」「サブリース（一括借り上げ方式）」の3つがあります。
自主管理方式は、機器の設置から運営まで全て自分で行う方法です。初期費用やランニングコストはかかりますが、収益は全て自身のものとして得られます。管理委託方式では、初期費用を駐車場運営会社が負担するケースはあるものの、管理委託料という名目の支払いが定期的に発生します。管理委託料とは、集金や設備の点検、清掃、トラブル対応をはじめとした日々の駐車場管理にかかる費用を指します。サブリース（一括借り上げ方式）は、活用したい土地を駐車場運営会社（サブリース会社）に貸し出し、管理・運営を全て委託する方法です。サブリースの場合、初期費用やランニングコストなどは一切かかりません。
先に述べた2つの方法は、駐車場稼働率に応じた収益を得られるのに対して、サブリースは土地を貸し出す方法のため、駐車場の利用状況にかかわらず地代収入を得られることが大きな違いです。駐車場運営会社から、一定の賃料収入を確実かつ継続的に受け取れるのは安心でしょう。
また、駐車場経営の形態は「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つに大別されます。月極駐車場は、特定の利用者を募り、1ヵ月単位で駐車場利用契約（賃貸借契約）を結ぶ駐車場で、コインパーキングは、利用契約（賃貸借契約）を特に行わず誰でも利用できる、時間貸し駐車場です。
サブリースは、月極駐車場とコインパーキングのどちらの形態でも、土地活用初心者の方におすすめの経営方法といえます。なぜなら、マーケットや土地活用の専門的な知識がなくても毎月一定の収入を確保できるからです。
この記事では、駐車場のサブリースを行う際に理解しておくべきメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。駐車場経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
駐車場サブリースのメリット
駐車場サブリースのメリットは以下の通りです。
・安定した収入を効率的に得られる
・管理の手間が省ける
・初期費用を抑えられる
ここではそれぞれについて詳しく解説していきます。
安定した収入を効率的に得られる
サブリースで駐車場経営を行うことのメリットは、収益を最大化するノウハウを持っている駐車場運営会社に管理・運営を任せられること、そして安定した賃料収入を得られることです。
前述の通り、自主管理方式や管理委託方式では駐車場の稼働率によって収益が変動するため、市場調査を十分に行わないと、想定した収益を得られない恐れがあります。
それに対してサブリースでは、プロである駐車場運営会社が豊富なノウハウに基づき、最大の収益化が見込める運営を行います。また、経営状況に左右されず毎月決まった賃料を受け取れるため、車室に空きがある場合でも安定した収入を継続的に得ることが可能です。
たとえば月極駐車場では、車室の契約者から毎月支払われる賃料が収入となるため、駐車場利用者がいなければ収益は発生しません。安定した収入を維持するには、契約台数を増やして空き駐車場を作らないよう工夫する必要があります。しかし、サブリースを選択すればこういった空き駐車場のリスクはなくなるため、安定した収入を得られるようになるでしょう。
管理の手間が省ける
サブリースでは、駐車場運営会社が管理全般を代行するので、設備の不具合や利用者からのクレームなど、さまざまな問題に対しても運営会社が適切な対応をしてくれます。こうしてあらゆる手間を軽減しながら駐車場経営ができるのは、サブリース方式のメリットといえるでしょう。
また、月極駐車場の経営では、利用者の募集や未納賃料の督促といった業務も行う必要がありますが、サブリースの場合はそういった業務も委託可能です。そのため、なかなか利用者が集まらないことへの不安や賃料未納に対する心配など、精神的な負担も軽減されると考えられます。
初期費用を抑えられる
サブリースでは、駐車場経営にかかる初期費用を抑えられることもメリットの1つです。料金精算機やロック板など、必要な設備機器の導入は駐車場運営会社が負担してくれます。
そのため「将来的には売却したり家を建てたりする予定の土地を、暫定的に活用するために、初期費用を抑えた駐車場経営がしたい」「土地活用は初めてなので、投資リスクが怖い」といった方には、メリットであるといえるでしょう。
駐車場サブリースのデメリット
駐車場のサブリースは安定した収入を得られる反面、収入が限られてしまうというデメリットがあります。先にお伝えした通り、サブリースの収入は駐車場運営会社からの固定された賃料です。自主管理方式のように、駐車場経営で得た利益が直接収入になるわけではないため、より多くの収益を得たいと考えている方には不向きといえるかもしれません。
駐車場のサブリースはプロに任せよう！
ここまで、駐車場をサブリースで経営するメリットとデメリットについて説明してきました。サブリースには、初期費用を抑えられる・管理をプロに任せられる・利用状況にかかわらず安定収入を得られる、というように多くのメリットがあります。しかしその反面、一定の賃料しか得られないため収入が限られるというデメリットがあることも確かです。駐車場経営を始める際は、それぞれの運営方式についてのメリットとデメリットを理解したうえで判断するようにしましょう。
しかし、「自分にはどの運営方式が合っているのか分からない」「専門知識がないので判断に不安がある」という方は、駐車場運営会社へ相談してみることをおすすめします。
三井のリパークでは、駐車場経営のご相談を受付中です。駐車場の立地調査や、周辺のニーズ分析、プランの提案など、幅広く対応しています。サブリースでの契約では、駐車場の設備費用から設置費用、管理や運営にかかる費用まで三井のリパークが負担いたします。※また、三井不動産グループの一員であることを生かして、駐車場経営後の転用・売却についても、オーナー様のご要望に合わせたサポートが可能です。土地活用として駐車場経営をご検討中の方は、ぜひ一度お問い合わせください。
●駐車場経営を成功させるためのポイントと基礎知識に関する記事は
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