家や土地を売るには
住み替えや相続などで、家や土地を売りたいけれど、どうすればよいか困っているとお悩みの方は多いのではないでしょうか？建物や土地を売却した経験がないと、どのような流れで売ることになるのか分からなくて不安に思う方も多くいるでしょう。
実際のところ、家や土地は売るだけではなく、土地を活用して収益を得るという選択肢もあります。そこで今回は、家や土地を売るかどうかお悩みの方に向けて、建物や土地の売却の流れ、必要な費用、注意点などについて解説し、併せて売却以外の対処法として土地活用についても紹介していきます。
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建物・土地の売却の流れ
建物・土地を売る際はどのような流れで進めていくことになるのでしょうか？以下で簡単に解説していきます。
査定を受ける
まずは不動産会社から査定を受けるところから始まります。査定を受ける目的は、所有する建物や土地の価値を把握するためです。
不動産の査定方法はさまざまで、電話やWEB上で物件情報を伝えて行う簡易査定や、実際に担当者が物件に足を運び、状態を確認して査定する訪問査定、過去の取引事例のデータをもとに不動産価格を人工知能が自動で算出するAI査定などがあります。そのなかでも精度の高い査定結果を知りたいなら、訪問査定がおすすめです。
また土地売却を検討する場合、事前に土地の測量依頼が必要となるケースもあります。というのも面積や境界が明確でないと、売却後に買主や隣地所有者とトラブルになる可能性があるためです。境界が明確でない土地や、過去に測量してから年数の経過している土地などは、改めて測量が必要になることも想定されるため注意しましょう。
媒介契約を結ぶ
次に不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売買や賃貸の仲介のために不動産会社と結ぶ契約のことで、今回の場合では、不動産会社が売主や買主の間に入って双方が満足できる売買契約が成立するように活動してくれます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ内容や特徴が異なるため、不動産会社と相談し、適切な媒介契約を結ぶようにしましょう。
売却活動の開始
不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産の売り出し価格を決めて、売却活動を開始していきます。不動産の種類にもよりますが、売却には3～6ヵ月程度かかるのが一般的です。
売り出し価格は基本的に売主が査定価格を参考にして決めることになります。価格を決める際は、不動産会社の担当者と相談しながら適切な価格を設定することが重要です。高過ぎると、買い手が付かず、購入してもらうに至るまでに時間がかかることもあるため注意しましょう。
売買契約を結ぶ
買い手が見つかったら売買契約を結びます。売主買主の双方が売買に関する条件を承諾した場合、売買契約書に署名捺印をする（電子契約の場合は署名捺印が不要）ことで、契約が成立します。売買契約の際に、重要事項の説明や、契約書についての説明があり、その際手付金の支払いや仲介手数料の受領なども行われます。
引渡し
売買契約の締結後、不動産の引渡しを行います。引渡しの際に主に行うこととしては、必要書類の受け渡しや、仲介手数料の残額支払い、売買する不動産の名義変更などです。不動産の名義変更では、所有者が変わることを登記する所有権移転登記は買主が行うことが一般的であるため、売主が作業する必要はありません。ただし、売却する不動産に抵当権が設定されている場合には売主が抵当権抹消登記を行う必要があるため注意しましょう。
確定申告
不動産を売却して利益が出た場合は、必ず確定申告を忘れないようにしなければなりません。不動産売却で得た売却益は、「譲渡所得」として課税対象になるためです。
原則として確定申告を行うタイミングは建物・土地を売却した翌年の2月16日～3月15日までの間です。不動産の売却にあたって、要件を満たしている場合は特例を受けることができ、課税額を減額できることもあります。この場合も確定申告が必要になるため注意しておきましょう。
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家や土地を売る際にかかる費用
ここからは、家・土地の不動産を売る際にかかる費用はどのようなものがあるのかについて詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売買の仲介を行った不動産会社に支払う手数料のことです。売買契約成立時と物件を引渡す際の2回に分けて支払うのが一般的です。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって定められており、家や土地の取引価格によって異なります。詳しくは以下の表の通りです。
| 取引価格 |
仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の場合 |
売買価格（税抜） × 5％ + 税 |
| 200万円超～400万円以下の場合 |
売買価格（税抜） × 4％ + 2万円 + 税 |
| 400万円を超える場合 |
売買価格（税抜） × 3％ + 6万円 + 税 |
上記の仲介手数料はあくまでも法で定められた上限値のため、実際の仲介手数料は不動産会社によって金額が異なる場合もあります。不動産査定により査定額が出たら、仲介手数料の見積もりをし、資金計画を立てることが大切でしょう。
税金・そのほかの費用
仲介手数料のほかにもいくつか注意しておくべき費用があります。家や土地を売却して利益が発生することを譲渡所得といい、この譲渡所得には税金が課されます。譲渡所得にかかる税金は譲渡所得税と呼ばれることがあり、譲渡所得が大きいほど税額も高くなるため、注意が必要です。
ただし要件を満たす場合は、家を何年所有しているかにかかわらず、売った際に発生した譲渡所得から3,000万円まで控除できるという特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。これを活用することで、大きく節税することが可能です。
加えて売買契約書の作成時に必要な印紙税や抵当権抹消にかかる費用、「所有権移転登記」の際にかかる登録免許税などがあります。さらに、建物が建っている場合はそのまま売る場合もあれば、古家の場合は古家付き土地での売却、また更地にして売却するのであれば建物の解体費用など、売却形態によってもさまざまです。各種税金や費用は事前に確認して、資金計画を立てましょう。
●土地や家の売却にかかる費用や税金に関する記事は
こちら
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家や土地の売却の注意点
家や土地の売却を成功させるためには注意すべきことがあります。主な注意点を3つご紹介します。
住宅ローンを確認しておく
不動産にかかる住宅ローンを返済中の場合は残債を確認しておきましょう。住宅ローンを返済中の不動産でも売却代金や自己資金を充てて最終的に残債を支払えれば売却はできますが、売却代金だけで完済できるのか、できない場合は自己資金をどのくらい用意しなければならないのかを把握しておき、事前に資金計画を立てておかなければなりません。
査定額を参考にしたうえで、より現実的な資金計画を立てておくことが大切です。
相場を把握しておく
売却の際に相場を把握しておくことも大切です。相場を知らないと査定価格が妥当な額か、売り出し価格が適正かどうかなどを正確に判断できません。相場を判断するには物件情報サイトや不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）などがおすすめです。
資産を手放すことになる
建物・土地を売るということは、不動産資産を手放すということです。建物は一般的に築年数に応じて資産価値が下がりますが、土地は年数で下がるわけではなく、立地や住環境が影響します。そのため土地については、子や孫へ相続できる財産として残しておく価値が十分にある場合も多いため、売却は慎重に検討すべきといえるでしょう。
不動産を手元に残しておくことにはいくつかのメリットもあります。たとえば、財産を相続するときは、預貯金よりも不動産の形で相続するほうが、相続税についての節税効果があります。また土地を活用することで、収益化できる可能性もあります。立地や住環境がよい場合は、土地活用してみるという選択肢も検討してみるとよいでしょう。
●土地活用方法やメリット、デメリットに関する記事は
こちら
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家や土地を売る以外の方法
家や土地を売却せずに土地活用という選択肢を検討する場合には、いくつかの方法があります。ここでは主に以下2つをご紹介します。
賃貸住宅経営
まずご紹介するのは、賃貸住宅として家を貸し、賃料を得るという方法です。賃貸住宅経営と聞くと、マンションやアパートを想像される方も多いと思いますが、一戸建て住宅の賃貸住宅経営もあります。
賃貸住宅経営なら、毎月安定した収入が得られ、使っていない家を不動産資産として所有し続けることが可能です。一戸建て住宅の場合、ファミリー層が入居者となるケースが多いため、長期的な入居の可能性も高いでしょう。
解体して土地活用を行う
賃貸住宅経営とはいっても、設備が老朽化していたり、修繕ができていなかったりすると、なかなか入居希望者が現れないことも多くあります。そういった場合は、家を解体して土地活用を行うのも1つの手段でしょう。土地活用がうまくいくと不労所得を得ることができ、なかでも駐車場経営は初期費用が安く、短い準備期間で始めることができます。
●駐車場経営のメリットや仕組みに関する記事は
こちら
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家や土地を売らないなら駐車場経営で土地活用！
ここまで、家や土地を売ることについて解説してきました。家や土地の売却の流れやさまざまな費用についてお分かりいただけたのではないでしょうか？また、家や土地を売却するのではなく、土地活用をするという選択肢もあることをご紹介しました。
土地活用のなかでも駐車場経営は、初期費用が安く、初心者にも始めやすいおすすめの方法です。運営方法によって異なりますが、駐車場運営会社に自身の土地を貸す一括借り上げ方式であれば、管理や運営まで駐車場運営会社が行うため、自分で行う作業はほとんどなく、駐車場経営が初めてでも安心して始められます。また一括借り上げ方式の場合、毎月決まった賃料を受け取れるため、安定した収入を得ることが可能です。
運営方法にはこれだけでなく、駐車場管理を専門とする会社に業務委託料を払って運営管理のみを依頼する管理委託方式という方法もあります。三井のリパークでは、管理委託や一括借り上げでの駐車場経営を承っており、一括借り上げ方式なら機器費用、設置費用、運営管理費用が全て無料のまま駐車場経営が可能です。※1加えて三井不動産グループではさまざまな土地活用の形態に対応したサービスを提供しています。家や土地の売却や活用でお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
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こちら※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります
