トランクルーム投資とは
トランクルーム投資とは、トランクルームを設置し、貸し出すことで利用者から賃料収入を得る不動産投資方法の1つです。
トランクルームは大きく分けると屋内型と屋外型の2タイプがあります。屋内型は専用の倉庫や建物全体を借り切って運営されている場合が多く、部屋の一室のような倉庫です。一方で、屋外型は屋外に設置されているコンテナ型の倉庫となります。
また、トランクルーム経営には、倉庫業法が適用されるものと、されないものがあります。後者は一般的にレンタル収納スペースと呼ばれ、トランクルーム投資のなかでもメジャーな経営方法です。契約時には特定の物品を保管する契約ではなく、収納場所そのものを貸している契約になるため、民法上の賃貸借契約が発生します。
このように、トランクルーム投資にはさまざまな形態がありますが、今回の記事では特にレンタル収納スペース投資について、その将来性やメリット・デメリット、経営方式について解説していきます。
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トランクルーム事業の将来性
結論から述べると、トランクルームの需要とニーズは高まり、市場規模は今後拡大すると予測できます。なぜなら、現状の収納スペースに対して容量に不足を感じている世帯が多いためです。
たとえば、中学生の子ども2人と40代の両親がいる場合、国土交通省が定める「誘導居住面積水準」（快適な住環境と多様なライフスタイルを実現できる面積水準）を参考に計算すると、必要な居住面積は一般型の場合で125㎡となり、子どもが1人の場合は100㎡となります。※1
一方で、40代の居住者がいる住宅の床面積で上記の条件を上回っている住宅は125㎡以上は約15％、100㎡以上は約25％程度と、決して高い割合とはいえません。※2
2020（令和2）年度の国勢調査によれば、30代中盤～50代中盤において子どもが1人以上いるとされる世帯は全体の6～7割程度を占めることからも、家族構成に対して住宅面積が不足している現状がうかがえるでしょう。※3
また、日本には明確な四季が存在し、寒暖差が大きいこともあり、季節ごとに必要となる衣服が異なります。加えて、夏には扇風機や海水浴用品、冬にはこたつやストーブなど、季節ごとに用いる家具や道具も異なります。
夏の時期には使っていない冬物を、冬の時期には夏物をといったように、利用しない衣服・道具についても収納スペースを確保する必要があるため、結果として収納スペースが不足しがちになるのです。
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トランクルーム投資のメリット
トランクルーム投資のメリットは、主に以下の3つです。
・初期費用や管理費用が抑えられる
・利用上のトラブルが少ない
・固定客の獲得で収益が安定化する
初期費用や管理費用が抑えられる
アパートや一戸建てを建てて賃貸住宅経営する場合に比べ、同じ規模のコンテナ型のトランクルームを設置したほうが初期費用や管理費用を抑えることができます。なぜなら、住宅に必要な水道やガスなどの配管が不要で設備がシンプルであり、それらの維持・管理・修繕にかかる費用が抑えられるからです。
利用上のトラブルが少ない
トランクルームは物品を保管する非住居系の土地活用であるため、賃貸経営に多い入居者トラブルが発生しにくい点もメリットでしょう。また、電気や水回りに関するトラブルもほぼ起こらないといえます。
固定客の獲得で収益が安定する
一般的に、住んでいる住宅の収納スペースが不足している場合に顧客はトランクルームを利用すると考えられます。処分ではなくトランクルームでの保管を選択しているので、一度契約すると長期的に利用してもらえる可能性が高いでしょう。結果として、固定客を獲得しやすく、収益が安定しやすいこともメリットといえます。
また、アパート経営による賃料収入とは異なり、施設の築年数や劣化に伴う賃料の下落リスクが少ない点からも、固定客次第では中長期的に収益が安定するという特長もあります。
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トランクルーム投資のデメリット
収益の安定性から人気を集めるトランクルーム投資ですが、ポイントを押さえた経営を行わなければ収益化に失敗してしまう場合もあるでしょう。トランクルーム投資のデメリットは、主に以下の3つです。
・用途制限を受ける場合がある
・競合との差別化が困難
・収益性が低い
用途制限を受ける場合がある
前提として、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域といった主に住宅地向けの住宅地には、トランクルームの建設はできません。つまり、これらの土地を所有しているオーナーは、ほかの土地活用プランを検討する必要が出てきます。
また、用途制限のほかにも、容積率や建ぺい率など、建物を建てる際には建築に関するさまざまな制約がかかります。住宅向けの土地であればさらに建築に関する制約は増える傾向にあるため、このような地域に土地を持っているオーナーは、用途制限や建築制限の影響を受けない土地活用として、たとえば駐車場経営がおすすめです。
駐車場経営は、用途地域の制約を受けないことに加えて、アパート・マンション経営やトランクルーム経営では活用しにくい形状の土地でも柔軟な土地活用が可能です。※4 自身の所有する土地の特徴とも併せて、ぜひご検討ください。
競合との差別化が困難
アパート・マンション経営であれば、住居の設備や立地で競合との差別化が可能ですが、トランクルームは非住居系の土地活用であり、物品の保管が目的です。従って、設備・サービス面での差別化がしにくく、料金面でも周辺地域の相場に合わせた価格設定にせざるを得ないのはデメリットといえるでしょう。
収益性が低い
先述の通り、トランクルーム投資のなかでもメジャーなレンタル収納スペース経営は、賃貸借契約での取引となります。しかし、アパートやマンションなどの賃貸物件と同じような賃料を設定するのは現実的に難しいため、賃貸経営と比較すると収益性は低くなるでしょう。
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トランクルーム投資の経営方法
トランクルーム投資における主な経営方法は、以下の3点です。
・管理委託方式
・一括借り上げ方式
・事業用定期借地方式
管理委託方式
管理委託方式とは、土地の購入や設備の用意、集客・経営などはオーナーが行い、管理運用のみを管理会社に委託して行う経営方式のことです。管理委託費用を差し引いた賃料収入は全て自分の手に入ってくるため、経営がうまくいけば最も収益が期待できる方式といえるでしょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、土地や設備の用意はオーナーが行い、それを専門業者が借り上げる方式です。地代と賃料を含めた金額を定額で専門業者から受け取ることで、安定的に収入を得られます。
専門業者が空室のリスクを負う分、手元に入って来る収益は管理委託方式と比べ少なくなる点はデメリットですが、稼働率にかかわらず安定した収入を得られるという点ではメリットといえます。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式とは、自身が所有している土地を借地として専門業者に一定期間貸し出し、地代収入を得ることで利益を得る方式です。オーナーは土地を貸し出すのみで、トランクルームの経営や運用には携わらないため、収入は地代のみとなります。得られる収益はほかと比べると少なくなりますが、手間をかけずに気軽に土地活用をしたい方にはおすすめの方式です。
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低リスクで手軽な駐車場経営も併せて検討しよう
これまで、トランクルーム投資の将来性やメリット・デメリット、経営方法などについて解説してきました。トランクルーム投資は、経営が成功した場合の安定した収益が魅力である一方で、用途地域の制限を受けたり、収益性が低くなりやすかったりする点はデメリットといえます。
一方、低リスクで手軽に始められる土地活用方法の代表格である駐車場経営は、トランクルーム投資の持つメリットに加えて、手狭な土地や用途制限がある土地でも始められるという自由度があります。
加えて、屋根がない土地に車を停車する青空駐車場の場合は、経営に際して建築物を建てる必要がないため、駐車場の開設や撤収が容易です。もしほかの土地活用を始めたくなったり、自身の住宅を建てたいと思ったりした場合に、迅速に転用できる点も駐車場経営のメリットといえるでしょう。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式の場合、駐車場経営にかかる初期費用や運営管理費用、設備の設置費用を負担いたします。※4 加えて、三井不動産グループの総合力を生かして、その後の土地活用も含めたお客さまのご要望にお応えいたしますので、ぜひお問い合わせください。
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こちら●そのほかの土地活用方法のアイデアに関する記事は
こちら※1 出典：「参考資料 誘導居住面積水準（住生活基本計画（平成23年3月15日閣議決定）より抜粋）」、国土交通省
https://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/h24/hakusho/h25/html/nss00000.html
(最終確認：2024年03月26日)
※4 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
