駐車場投資はなぜ人気？
駐車場投資は、不動産投資の方法の1つです。不動産投資や土地活用には、複数の方法がありますが、そのなかでも駐車場投資は「手軽で始めやすい」として、初心者にも人気があります。
では、どういった点が手軽で始めやすいといわれているのでしょうか？1つずつ見ていきましょう。
初期費用を抑えられる
駐車場投資の手軽さの1つは、初期費用を抑えやすいという点です。アパート経営やマンション経営のように建物を建てる必要がなく、料金支払い用の機械も、月極駐車場であれば要りません。もしコインパーキングにする場合でも、運営会社に一括借り上げしてもらえば設備費用は負担せずに済みます。そのため、土地を既に所有している人なら、かなりローコストで始められるでしょう。
上記以外で、駐車場投資にかかる初期費用として考えられるのは土地の整備費用です。たとえば、アスファルト舗装を行う場合は1㎡あたり4,000〜5,000円程度。歩道の切り下げ工事（車道と歩道の段差を解消して、車を乗り入れやすくする工事）を行う場合は、状況に応じて30万～60万円程度が目安となります。
アスファルト舗装や切り下げ工事は、地域、面積、地盤、工法等によって異なります。そのため、整備費用の金額をより正確に知りたい場合は、工事会社や運営会社で見積もりを取ってみるとよいでしょう。
狭い・いびつな形の土地でもできる
土地の広さや形をあまり気にせず始められるのも、駐車場投資のメリットです。たとえば、アパートや一戸建て住宅を建てるには向かないような狭い土地・いびつな形の土地でも、駐車場なら始められる可能性があります。車を1台以上停められる程度の広ささえあれば、十分でしょう。
また、数台程度の小さな駐車場であっても、東京のような都心部で稼働率の高い場所であれば、安定した収入を得られる見込みは高いといえます。
短期スタート、短期撤退できる
建物を建てる必要がない分、短い準備期間で事業をスタートできるというのも、駐車場投資の始めやすさの1つです。賃貸住宅経営の場合、一からマンションを建てると工期は階数＋3～5ヵ月、既存の建物にリフォームやリノベーションを行う場合でも数ヵ月はかかるでしょう。
また、駐車場投資は辞めたいときにスムーズに辞められるというメリットもあります。たとえば賃貸住宅経営の場合、入居者と「普通借家契約」を締結すると、貸主の一方的な理由による解約はできません。一方、駐車場であれば、利用者に契約解除の予告をする、または運営会社に契約解除を申し出るという形でスムーズに解約できます。さらに、建物を取り壊す手間もかからないので、土地を転用したい、または売却したいといったニーズが出てきたときにも安心です。
ただし、駐車場を立体駐車場にした場合は、借地借家法の適用対象となってしまうこともあります。立体駐車場の経営を検討している場合、また、契約書面や解約時の対応については、弁護士や駐車場運営会社にあらかじめ相談しておきましょう。
駐車場投資の利回りは？
上記の通り、駐車場投資は手軽で始めやすい投資方法ですが、気になるのは「実際、どのくらいお金が入るの？」という点ですね。
その土地で駐車場を経営するとどのくらいの収益が見込めるのかについては、「利回り」を見るのが基本です。利回りの基礎知識と、その見方についてもあらかじめ知っておきましょう。運営会社から提案をされたときにも、話を理解しやすくなりますよ。
表面利回りと実質利回り
駐車場の利回りとは、初期費用（土地の取得費用）に対して1年間の収益がどのくらいの割合になるかを示したものです。利回りが高いほど、初期費用を早く回収できるということになります。
この利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。
表面利回りとは、諸費用を含めずに1年間の収益割合を計算したもの。対して実質利回りとは、表面利回りから諸費用を差し引いたものです。
表面利回り = 満車時の年間収入 ÷ 土地の価格 × 100
実質利回り = （年間収入 － ランニングコスト） ÷ （土地の価格 ＋ 初期費用） × 100
実質利回りの計算に含める「ランニングコスト」には、運営会社への管理委託料、固定資産税などが挙げられます。このような諸費用を差し引いた、現実的な数字である実質利回りのほうが、投資の判断においては重要です。
なお、駐車場の実質利回りは平均約4％といわれていますが、一概にはいえません。実質利回りに算入する費用には、駐車場によって下記のような違いがあるためです。
経営方法によって異なる数値
前述した通り、実質利回りを計算するためには年間収入や初期費用などをさまざまな数値を考慮する必要があることをご紹介してきました。ここではそれぞれの数値について掘り下げて解説していきます。
年間収入に関わる数値
年間収入に関連する数値として主に「稼働率」と「駐車料金」の2つがあります。これらは、月極駐車場とコインパーキングでそれぞれ考え方が異なります。次の表の通りにまとめました。
| 数値 |
月極駐車場 |
コインパーキング |
| 稼働率 |
全台数に対して何台契約があるか |
24時間のうち何時間利用されるか |
| 駐車料金 |
1台につき月の賃料はいくらにするか |
1台につき1時間あたりいくらにするか |
なお、駐車料金はエリアや立地によって幅が出ます。近隣の駐車場をチェックして条件が近い駐車場の料金がいくらか調べ、試算してみましょう。
初期費用に関わる数値
稼働率や駐車料金と同様、月極駐車場とコインパーキングでは初期費用にかかる金額が違います。特に、コインパーキングでは、アスファルトの舗装といった駐車場の整備に加え、精算機や看板などの運営に必要な設備をそろえる必要があります。
そのほかにも、月極駐車場・コインパーキングに限らず、土地を新規に購入する人ならその購入費用、運営会社に委託する人なら管理委託料も、費用に算入する必要があります。管理委託料については、運営会社に問い合わせると見積もりを出してもらえるので参考にするとよいでしょう。
このようにいろいろな要素を含めて慎重に計算することで、実質利回りは、よりリアルな数字に近づいていきます。運営会社から収益プランを提出された場合も、計算の根拠について詳しく説明してもらうようにしましょう。
なお、三井のリパークでは、一括借り上げ方式にすることで、毎月安定した収入に加え、機器費や設置費、運用管理費も0円になります。無料相談も承っているので、駐車場経営をご検討中の方はぜひご相談ください。※1
駐車場投資のリスクとは？
駐車場投資にはさまざまなメリットがありますが、場合によっては思うような利益が得られないこともあります。失敗を防ぐには、メリットと同時にデメリットについても知っておくことが大切です。
賃貸住宅経営に比べると収益性は低め
駐車場投資と賃貸住宅経営を比べた場合、初期費用を抑えやすいのは駐車場投資ですが、収益性が高いのは賃貸経営のほうになるでしょう。マンションやアパートは上階を作れるので、平面駐車場より効率よく収入を得られるためです。
駐車場の稼働率が低い、あるいは下がると、収入はさらに少なくなってしまいます。かといって、駐車場を立体にすると初期費用が大きくかかってきてしまう点にも注意が必要です。コンスタントに収益を獲得していくために、稼働率を上げる工夫をしていくことがポイントとなります。
税制上の優遇が少ない
土地を所有していると固定資産税、さらに該当地域には都市計画税がかかることは、既にご存じでしょう。土地活用を検討する主な理由も、節税のためではないでしょうか？
しかし、駐車場投資には税制上のメリットが少ないという注意点があります。マンションやアパートなどが建っていれば「住宅用地」として優遇措置が受けられますが、駐車場の場合は適用されず、評価額の満額が課税されることになってしまうのです。
ただし、固定資産税の優遇措置を受けるために、住宅用地と駐車場を一体化させるという方法もあります。ほかにも駐車場のための節税方法はいくつかあるので、事前に税金についての知識を深めておくことをおすすめします。
上記のようなリスクをあらかじめ理解しておけば、駐車場投資に期待し過ぎてしまう失敗を防げるでしょう。加えて、効率よく収益を上げるコツを実践することで、経営を安定させやすくなります。そのコツを、次にご紹介しましょう！
駐車場投資を成功させるコツ
駐車場投資の成功は、実際に始める前に決まるといっても過言ではありません。検討段階のうちに、次の2つのコツをしっかり実践しましょう。
立地と需要を見極める
駐車場投資の成功を左右するのは、まず立地です。一般的に、駐車場経営に向いている立地は住宅地や商業施設の近くといわれています。ほかにも、路上駐車が多く見られる土地には、駐車場が足りていないかもしれません。
さらに、上記の立地に加えて、需要も見極めましょう。住宅地の中心部や、集合住宅の多い場所は、月極駐車場の需要が高いと考えられます。商業施設や病院の近くなら、コインパーキングのほうが需要は高いでしょう。
このほかに、競合の駐車場が周囲にどのくらいあるか、それらの駐車場の稼働率はどれくらいか、チェックすることも大切です。
収益の予想は慎重に
駐車場投資を行うかどうか判断するには、利回りの計算がマストです。しかし、収益を高く見積もり過ぎると、思うような結果を得られず後悔してしまうかもしれません。特に稼働率については、実際に経営を始めるまで正確な数字は分からないので、慎重に想定する必要があります。
そのため、利回りを計算する際は、稼働率を70〜80％と少し控えめにした計算結果も見てみましょう。運営会社から収益プランを見せてもらう際も、稼働率が100％とならないリスクをどの程度想定しているのか確認することが大切です。
ご相談は三井のリパークへ
駐車場投資は、ほかの不動産投資・土地活用に比べて手軽に始められるのが魅力です。ただし、初期費用が少ない分、賃貸住宅経営に比べて収益性は低めなので、その後の稼働率が低いと不満足な結果になってしまうかもしれません。
駐車場投資に興味はあるものの、「立地や需要を見極める自信がない…」「収入の変動が大きいのは不安…」という人は、運営会社の一括借り上げがおすすめです。
三井のリパークでは、土地をコインパーキングとして一括借り上げするので、経営状況にかかわらず毎月安定した収入を得られます。面倒な運営管理は全て任せられるうえ、精算機や看板などの設備費用もかかりません。※1
土地購入から始めたい場合も、将来売却したい場合も、三井不動産リアルティのグループ力で全てサポートします。ご相談は、WEBなら24時間受付中です。ぜひお気軽にお問い合わせください！
「駐車場投資」に関するよくある質問
最後に、本記事で解説した駐車場投資のポイントを質問形式でご紹介します。
駐車場投資が人気の理由は？
駐車場投資は、ほかの土地活用に比べて初期費用を抑えやすいのが人気の理由です。狭い土地でも始めやすく、辞めたいときの手続きも簡単です。
駐車場投資にはどのような注意点がある？
駐車場投資は固定資産税のような税制優遇が少ないのが注意点です。ただし、住宅用地と駐車場を一体化させるといった節税方法はいくつかあるので、事前に確認しましょう。
駐車場投資を成功させるコツは？
駐車場投資を成功させるには、その土地が駐車場経営に向いている立地かどうかを見極めることや、収益の予想は慎重に立てることなどが重要です。
※1立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
