土地活用を実践するには？
相続した土地や、以前購入したまま使っていない土地を放っておくことにはリスクがあります。土地は使わずに放置していると、固定資産税や都市計画税といった税金だけでなく、除草のような管理費用もかかり、コストばかり膨らんでしまいます。
所有している土地を活用して収益を得ることを、一般的に「土地活用」と呼びます。本記事では、土地活用を検討している方に向けて、土地の活用方法として代表的なものをいくつか挙げ、それぞれのメリットや注意点、成功させるポイントまで詳しく解説します。
土地活用方法のメリットと注意点
まずは、土地活用にはどのような方法があるのかを見ていきましょう。ここでは、土地活用には欠かせない初期費用の観点からそれぞれ3つずつ、メリットや注意点も併せてご紹介していきます。
比較的費用のかかる土地活用方法
アパート経営・マンション経営
アパート経営・マンション経営は、既にアパートやマンションが建っている土地建物を購入する、または所有する土地にアパートやマンションを建設して賃貸住宅経営を行うことです。家賃収入を得られるため、継続して入居者を確保することができれば、安定した不労収入となります。
また、土地にアパートやマンションが建っていると「住宅用地」となり、更地や住宅以外の建物がある土地に比べて、固定資産税や都市計画税が軽減されます。さらに、建物について減価償却費を経費に計上したり、賃貸住宅経営の規模が一定以上の場合、青色申告をすると「青色申告特別控除」を受けたりできるため、節税効果も期待できます。
減価償却費とは、会計上で経年劣化を伴う資産の現在価値を算出する際に用いるものです。ある年の建物の資産価値は、建設当初の価値から減価償却費を差し引くことによって求められます。減価償却費は会計上、「経費」として扱われ、取得した年から耐用年数が経過するまでは所得から差し引いて申告することができます。実際の支出を伴うことなく経費算入できることから、税額を減らすことができるというメリットがあります。
また、青色申告特別控除とは、一定の要件を満たした場合に、所得から最大65万円を差し引くことができる青色申告の優遇措置のことです。青色申告の要件を満たさない申告方法を「白色申告」といい、以前は会計帳簿の作成や保管に義務がなく白色申告のほうが楽でしたが、現在は会計帳簿の義務が青色申告と同じになりました。青色申告は、所得税を抑えることができるため、青色申告の要件を満たしているのであれば、青色申告したほうがよいでしょう。
アパート経営やマンション経営は相続税対策にもなります。土地や建物の相続や贈与に伴う税金を算出する際に用いるのは土地建物の時価ではなく、「相続税評価額」となります。土地や建物など不動産の相続税評価額は、土地であれば相続税路線価、建物であれば固定資産税評価額で評価されるため、時価（実勢価格）よりも低く評価されることがほとんどです。
また、所有する土地に建物（マンションやアパートなど）を建て、他人に貸している場合、その土地は「貸家建付地」となり、通常に比べて相続税評価額が低くなる可能性があります。
さらに、住宅用地の場合には「小規模宅地等の特例」という特例があり、被相続人（亡くなった人）が住んでいた土地や事業、または賃貸用として使っていた土地を相続する際に、一定の要件を満たすことで、土地の相続税評価額が50％から最大80％減額される特例があります。
以上のように、現預金や有価証券の形で相続や贈与する場合よりも、不動産のほうが税額は小さくなります。ただし、アパートやマンションを建てるための初期費用が必要であることや、空室リスクがあること、また修繕費や管理費といった維持費がかかることには注意が必要です。
また、空室リスクを減らし、安定的に収益を上げるためには、事前に周辺環境や立地などの調査をする必要があるでしょう。駅から近い場所や、都心に通勤や通学しやすい場所などはニーズがあるため、特にアパート経営やマンション経営に向いていると考えられます。
また、賃貸住宅経営は土地活用として分かりやすく、ほかの土地活用に比べて土地以外に建物も担保とすることができるため、金融機関からの融資も受けやすい傾向にあります。土地に建物を建てて賃貸住宅経営を行う場合には、融資条件が金融機関によって異なるので、融資利用についてもよく検討しましょう。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に自宅部分と賃貸部分がある住宅のことです。「自宅兼アパート」といわれることもあります。賃貸併用住宅は、住まなくなった自宅部分を貸し出したり、貸し出しをやめた賃貸部分を自宅にしたりすることで、二世帯住宅にすることもできます。ただし、住宅ローンやアパートローンを利用して賃貸併用住宅を建てた場合には、自宅から賃貸用、賃貸用から自宅とする際に金融機関の了承が必要ですので、注意が必要です。
賃貸併用住宅を用いて不動産運用を行うメリットは、自宅として住みながら、同じ敷地で賃貸住宅経営による家賃収入も得ることができるということです。金融機関によって異なりますが、賃貸部分の建物面積が自宅部分以下であれば、アパートローンよりも金利の安い住宅ローンを利用できることもあります。さらに、家賃収入がある場合には、それを住宅ローン返済に充てることも可能です。
賃貸併用住宅は、自宅部分、賃貸部分とも住宅用地として土地を利用するため、敷地面積にもよって「小規模住宅用地の特例」や「一般住宅用地の特例」が適用でき、固定資産税および都市計画税が軽減できます。「小規模住宅用地の特例」では、1戸あたり200㎡までの土地の固定資産税評価額を6分の1に減額でき、200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として3分の1に減額することができます。※1
ただし、賃貸用物件、自宅用物件としてはいずれにしても中途半端であるため、売却する際に需要が限定されることがあります。賃貸住宅経営をやめた後に、二世帯住宅としても活用する予定がある場合は、建物の間取りや動線に注意しましょう。賃貸併用住宅を建てる場合は、将来のライフプランについても考えて検討するとよいでしょう。
賃貸一戸建て
賃貸一戸建てとは、既に一戸建てが建っている土地建物、または所有している土地に一戸建てを建設してから賃貸住宅経営を行うことです。基本的にアパート経営やマンション経営と同じ賃貸住宅経営です。
制約がある土地で、賃貸住宅経営を行う際に採用される土地活用方法です。たとえば、土地が狭小、あるいは立地的に法律や条例の規制があってアパートやマンションは建てられないといった場合に、建築可能な一戸建てを建てて賃貸住宅経営を行うケースがあります。
一戸建てはファミリー層からの需要が高い傾向にあり、周辺に単身者向けのワンルームアパートやワンルームマンションが多く建っている場合は、賃貸用の一戸建てを行うことで差別化できますが、その土地に定められた容積率を最大限利用する効率性を考えた場合には、不適切なこともあります。従って、土地に何らか制約があって、賃貸住宅経営を行いたい場合に採用したほうがよいでしょう。
また、一戸建てであるため、入居者がいない状態であれば、自宅用の住宅としての需要も取り込めるため、売却しやすいというメリットはあります。稀なケースですが、賃貸住宅の借主が賃貸したままその住宅の購入を希望することもあり、売却をスムーズに行うことができるケースもあります。
一戸建ての賃貸住宅は通常1世帯にしか貸し出すことができないため、空室期間は家賃収入がゼロになりますが、１世帯入居すれば満室ということでもあります。もちろん、複数の一戸建てを建築する場合は、空室リスクはアパートやマンションと同じになります。
比較的少ない費用でできる土地活用方法
土地活用方法で悩んでいる方のなかには、なるべく費用を抑えながら土地活用したいと考えている方もいるのではないでしょうか。そのような方に向けて、少ない費用で土地活用できる方法をお伝えしていきます。
駐車場経営
駐車場経営は、土地を月極駐車場またはコインパーキングとして貸す方法です。月極駐車場には、利用者と利用契約を締結して毎月駐車場の賃料を支払ってもらいますが、コインパーキングの場合は、時間単位で不特定多数の利用者に駐車スペースを貸し、定めた利用料を支払ってもらいます。
駐車場経営には、アパート経営やマンション経営のように高額な建物や設備を必要としないことから、初期費用が少なく、短期間で開設し収益化することができるため、始めやすい土地活用方法といえるでしょう。狭小地や変形地といった建物を建てられないような土地でも、車が駐車できるスペースがあれば土地活用できるというメリットも存在します。また、建物を必要としないことから売却や最終的な土地活用方法が決まるまでの一時的な活用方法とすることもできるでしょう。
コインパーキングであれば駅や商業施設に近い土地や交通量の多い土地、月極駐車場であれば駐車場の少ない住宅地であれば需要が高く、一定数の利用者が見込めます。
一方、駐車場経営は、住宅用地とされるアパートやマンション経営に比べて、税金の優遇措置が利用できないため節税効果は小さくなりますが、場合によっては所得税や相続税を軽減できることもあります。また、先ほどお伝えした青色申告特別控除や、自営の場合だと条件によっては設備投資にかかる償却資産税を節税することも可能です。
そのほか、駐車場経営のメリットや注意点、詳しい情報を知りたい人は、以下の記事をご覧ください。
貸地
土地を貸し、借地料として地代（賃料）を得る方法です。基本的に、借主がどのように土地を利用するかは、土地の貸主には関係ありません。借主の利用方法はさまざまで、自宅として住宅を建てることもあれば、賃貸用のマンションやビルを建てて事業を営むこともあります。場合によっては、老人ホームやコンビニ、スーパー、資材置き場などで利用することもあり、幅広い用途が考えられます。貸地は土地を貸すだけなので、建物の建築費用もかからず、地代が毎月得られる点がメリットです。
貸地として土地活用したい場合は、「借地権」の種類に注意が必要です。貸主に地代を払って土地を借りる権利を借地権といい、借地権には「普通借地権」や「定期借地権」、「事業用定期借地権」などいくつかの種類があります。
土地を借りて利用できる借地期間は借地権の種類によって異なりますが、普通借地権の場合は建物が借地上にある限り、借主が半永久的に利用でき、貸主に正当事由がない限り、一方的に契約を解除することはできません。一方、定期借地権の場合は、原則として定められた契約期間が終了すると借主は貸主に対して土地を更地にして返す必要があります。そのため、貸地とした後に自分で利用したいと考えている方は定期借地契約としたほうがよいでしょう。
貸倉庫・トランクルーム
初期費用の少ない活用方法として、貸倉庫やトランクルームがあります。たとえば、空いている土地にコンテナを利用したトランクルームを設置して運営を行う場合、狭小地や日照条件が悪い土地でも活用でき、初期費用が比較的少なく済みます。メンテナンスにかかる手間や費用も少ないため、運営方式にもよりますが、設置が簡単な分やめるときも簡単で、一時利用ができるというメリットがあります。
また、トランクルームはものを収納するだけなので、賃貸住宅の需要が少ない郊外の幹線道路沿いや住宅が建設できない地域でも、トランクルームを設置できれば需要がある可能性があります。
初期費用としては、数百万円から可能で、運営方式も自分で管理する「自主運営」、管理を委託する「管理委託」、「一括借り上げ方式」といったものが選べます。
なお、注意点としては、アパート経営やマンション経営のように金融機関からの融資は受けにくく、税制優遇もないため、節税効果が低いといった注意点があります。
土地活用方法の選び方
ここまでは、土地活用の種類について解説してきました。土地活用方法にはさまざまな種類がありますが、何を重視するかによって活用方法の選択は変わります。ここからは、土地活用方法を選ぶ際のポイントを5つに分けてお伝えします。
収益性で選ぶ
土地活用の収益性を考えるうえでは、「利回り」という指標を考えることが大切です。利回りとは、投資額に対する年間の収益の割合のことです。利回りが低いと、投資額に対して得られる収益が少なくなりますが、単純に価格が高いだけといったケースを除けば、安定した収入を得ることができる傾向があり、リスクは低くなります。一方、利回りが高く、計算上の収益が高いとその分リスクも高まるということを覚えておきましょう。
代表的な利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
・表面利回り = 年間の収入 ÷ 購入金額 × 100
・実質利回り = （年間の収入 － 年間経費） ÷ 購入金額 × 100
実質利回りは、経費を計算に入れており、表面利回りより実質的な収益率を表しているため、経費が分かる場合には実質利回りを重視するとよいでしょう。
ただし、利回りは1つの指標であるため、利回りだけで土地活用方法を選択することはおすすめしません。また、利回り以外にも投資指標があるので、必要に応じて活用しましょう。
また、指標だけで判断するのはリスクがあります。周辺の環境や需要予測を踏まえた利用率、賃貸住宅経営の場合には空室のリスクや修繕費など、さまざまな要素を踏まえて検討しましょう。
初期費用で選ぶ
土地活用の選択肢をいくつかご紹介しましたが、どの方法を選ぶ場合でも、基本的には初期費用が発生します。
初期費用で選ぶ際には、自分の経済的状況によって土地活用方法を考えるとよいでしょう。たとえば、アパートやマンション経営を行う際には建設費用や手続きの費用、税金がかかる場合がありますが、駐車場経営を行う場合にはある程度初期費用は抑えることができます。
初期費用がかかりにくい土地活用の方法であれば開始のハードルは低いといえますが、初期費用が高くても、収益性が高く、希望に合致している土地活用方法もあります。土地活用の方法によっても異なりますが、初期費用がかかる場合には金融機関から融資を受けることを検討するとよいでしょう。長期的に見て自分が目指す投資方法なのかを見極めることが重要です。
リスクの許容度で選ぶ
土地活用は収入と支出の両方が発生する経営（資産運用）である以上、思わぬ形で赤字となってしまうリスクが存在します。経営（資産運用）のリスクの低さは収益性とトレードオフの関係であることもあり、自分のリスク許容度に合った土地利用を選択することが重要です。
土地活用を行うにあたってのリスクとしては、いずれの方法でもまず利用者が期待できるかという点が挙げられます。建物や設備に投資しても利用者がいなければ、収入は得られません。そういった意味では、需要予測や調査が非常に重要となります。また、過度な設備投資にもリスクがあります。期待される収入に対して見合う投資とすることで、リスクを抑えることにつながります。
金融機関から融資を受けた場合の金利上昇もリスクとして挙げられるため、金利が上昇する可能性を見込んで資金計画を立てる必要があります。
資産運用の安全性を重視する方には、管理会社に自分で建てた建物や駐車場などを一括して借り上げてもらい、運営や管理を任せる「一括借り上げ方式」となる土地活用を選択するのがおすすめです。一括借り上げ方式であれば、委託費が高くなるため、自分で行うよりも費用はかかりますが、稼働率に関係なく毎月一定の賃料が得られるようになります。
節税効果で選ぶ
節税効果も土地活用方法を選ぶうえで目的の１つになります。建物が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、土地に対する固定資産税や都市計画税の軽減対象となります。そのため、税金対策のためにアパートやマンション経営を行う人もいます。ただし、節税効果だけを目的にして土地活用を行い、収益性や採算をあまり考慮していないと、最終的な収益がマイナスとなってしまう恐れもあります。そのため、土地活用の本質である収益性を第一に考えて、長期的な収益と費用を踏まえた資金計画を立てることが大切です。
転用の自由度で選ぶ
土地活用を始めた後に、ほかの方法に切り替えたり、土地活用自体をやめたりするケースを想定して、転用ができる方法を選んでおくこともおすすめです。選んだ土地活用方法がうまくいかず、収益を上げられていない場合に、違う方法に変えたり、土地活用を一旦やめたり、最終的に土地を売却したりといったことがスムーズにできるようになります。
一般的に、建物や大規模な設備を必要としない土地活用のほうが、転用や売却を行うにあたって費用や手間がかからないため、転用はしやすくなります。たとえば、アパートやマンション経営では、建物を解体するのに費用や手間がかかってしまい、特に新築した場合には解体することは現実的ではありません。
建物の用途を賃貸住宅から別の用途に切り替え、収益の改善が見込めるならばよいのですが、それも簡単ではありません。そういった意味ではアパートやマンション経営は転用の自由度が低くなります。
土地活用を成功させるためのポイント
ここまでさまざまな土地活用方法を見てきましたが、いざ土地活用を始めようと思ったときに、どういったことが大事になってくるのでしょうか？以下にご説明するポイントをしっかり押さえて土地活用を成功させましょう。
土地に適した活用方法を選ぶ
所有する土地の特徴に合った土地活用方法を選ぶことが大切です。立地や周辺環境、土地の面積や形状、建築基準法や都市計画法等の法規制など、土地にはそれぞれの特徴があります。土地に合った活用をすることで、収益性を高めることにもつながります。ただし、立地や周辺環境から期待できる需要が分かっても、その活用方法が土地の条件から実施できるとは限りません。
たとえば、市街化区域内では土地に用途地域というものが都市計画法で定められており、その土地に建てられる建物の用途や規模は、用途地域によって制限されています。従って、建物は好きなように建てられるわけではないということを覚えておきましょう。
自分に適した土地活用方法を選ぶ
また、自分に合った方法を選ぶことも重要です。まず、自分が用意できる予算には限りがあり、リスクの許容度もあります。予算を超えて初期投資できないこともあれば、リスクの許容度を超えてしまうと精神的につらくなってしまうこともあります。
また、自ら経営するのか、管理会社に依頼するのかなど経営方法もよく検討するようにしましょう。自ら経営する場合は、管理会社に手数料を支払う必要がなく収益性は上がるものの、手間がかかってしまいます。一方、管理会社に任せると、費用はかかりますが手間がかからないうえに管理や運用を適切に行ってもらうことが期待できます。
建物や設備の寿命は管理方法によって左右されるのに加え、稼働率にも影響することも考えられます。そのため、自分で管理することに不安がある人はプロに任せるのがおすすめです。
長期的な視点を持つ
土地活用を行ううえで、目先の初期費用や節税効果のみを考えるのではなく、長期的に見て採算がプラスとなるか意識して計画を立てることが大切です。必要に応じて、初期費用や維持管理の費用に投資をして需要に適した建物や設備を維持し、長期間にわたって土地利用を続けることが重要です。
また、建物や設備は時間とともに劣化していくため、資金計画を立てるにあたっては修繕費用の発生も見込んでおく必要があります。建物や設備の劣化が進んでしまうと、入居者や利用者が集まりにくくなってしまい、想定している収入が得られなくなってしまう恐れがあります。
信頼できるパートナーを選ぶ
土地活用をする際には、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。アパートやマンション経営をする際には、建物を建築する建築業者や管理を任せる不動産会社、駐車場経営を行う際には、設備の設置業者や管理会社を選ぶ必要があります。
土地活用は自分だけで準備できるものではありませんし、専門的な部分はどうしても専門家の手助けが必要となります。土地活用を成功させるには、見積もりや相談の段階で信頼できる相手か見極めるようにしましょう。
見極める方法としては、質問に対する答えや説明の内容が分かりやすく丁寧か、回答は迅速かなどビジネスの基本的な対応がきちんとできることがポイントになります。また、土地活用方法についての知識が豊富で、その土地に適した活用方法であると理論的に説明できるかどうかも見極めるポイントになります。
土地活用でお悩みの方は三井のリパークへ！
これまで土地活用方法の選び方からそのメリットや注意点、土地活用を成功させるポイントまでお伝えしてきました。さまざまな土地活用方法があるため、所有している土地の活用方法や自分に合った方法を選ぶには、それぞれの特徴と強みについての知識が必要です。また、管理や運用を全て1人で行うのは難しい場合もあるため、一度プロに相談してみることをおすすめします。
土地活用方法に悩んでいる方は三井のリパークにご相談ください。三井のリパークでは、それぞれの土地に合った最適な駐車場経営を行っており、一括借り上げであれば、安定した収入に加え、駐車場開設に向けた機器や看板などの設置費用も負担します。※2また、駐車場を閉鎖する場合も最短2ヵ月で解約ができたり、閉鎖後の土地活用について三井不動産グループのネットワークを駆使して最適な土地活用をご提案したりすることも可能です。
まずは、初期費用も少なく転用性の高い駐車場経営で安定した収入を確保しつつ、将来の活用について検討を進めてみてはいかがでしょうか。※2
「土地活用」に関するよくある質問
土地活用の方法についてよくある質問は、以下のようなものがあります。ぜひチェックしておきましょう。
土地活用にはどのような方法がある？
土地活用の具体例として、以下が挙げられます。
・アパート経営やマンション経営
・賃貸併用住宅
・賃貸一戸建て
・駐車場経営
・貸地
・貸倉庫やトランクルーム
お金のかからない土地活用方法は？
駐車場経営、貸地、貸倉庫・トランクルームなどは少ない費用でできる土地活用方法です。アパート・マンション経営、賃貸一戸建てに比べて、初期費用を抑えることができるメリットがあります。
土地活用方法についての相談は誰にする？
土地活用方法について疑問や不安がある場合には、不動産会社に相談するとよいでしょう。所有する土地に合った活用方法を教えてもらうことができます。
※2立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
